Quels sont vos droits en matière de trouble du voisinage ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un logement, vous avez la possibilité de faire cesser un trouble du voisinage. Ce trouble peut être causé par votre voisin lui même ou alors par une entreprise réalisant des travaux.

Faisons le point sur les procédures applicables.

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L’ACTION DIRECTE CONTRE L’AUTEUR DU TROUBLE DU VOISINAGE

La qualité de l’auteur du trouble (locataire, propriétaire, usufruitier) est indifférente à condition qu’il occupe le bien dont émane le trouble.

L’auteur du trouble peut voir engager sa responsabilité, sans qu’il n’ait commis de faute. Il convient de démontrer que le trouble est anormal.

Il existe différentes catégories de troubles et notamment :

  • Les bruits ;
  • Les odeurs ;
  • Les fumées, poussières et émanations
  • La pollution
  • La privation d’ensoleillement et de vue

L’anormalité du trouble réside dans le fait que cela cause un préjudice. Il convient alors de faire une étude spécifique de chacun des cas pour vérifier que le trouble cause un dommage, le rendant ainsi anormal.

Il est alors nécessaire de constater un dommage traduisant un inconvénient excessif de voisinage pour obtenir réparation du préjudice ou du désagrément qui lui est causé.

L’ACTION INDIRECTE CONTRE LE PROPRIÉTAIRE DU FONDS VOISIN

L’action contre le propriétaire du fait de ses locataires

L’article 1719, 3° du Code civil oblige le bailleur à une jouissance paisible des lieux. Ainsi, et alors même qu’il n’est pas l’auteur du trouble, le propriétaire du fonds d’où le trouble provient, engage sa responsabilité.

Afin de s’exonérer de sa responsabilité le bailleur doit :

  1. Mettre en demeure le locataire de cesser les troubles
  2. Mais encore, il est tenu d’obtenir la cessation définitive de ces troubles par tous moyens (jusqu’à, le cas échéant, obtenir la résiliation du bail).

Ainsi, l’action contre le bailleur est une arme redoutable pour la victime du trouble.

Le propriétaire aura tout de même un recours contre son locataire pour lui faire supporter les conséquences de ses manquements. Il devra alors démontrer :

  • Soit un manquement au contrat de bail ;
  • Soit un abus de jouissance du local loué.

L’action contre le propriétaire du fait des entreprises travaillant sur l’immeuble

Lorsque le propriétaire endosse la qualité de maître d’ouvrage, il est responsable du fait de l’intervention de l’entreprise de travaux qu’il a missionnée.

Le maître de l’ouvrage est donc responsable du fait de l’entrepreneur dont l’intervention est à l’origine du trouble.

L’action contre l’entreprise qui réalise les travaux

Par un arrêt du 22 juin 2005, la Cour de cassation a décidé que « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés ».

Ainsi, la victime du trouble peut rechercher la responsabilité :

  • Du propriétaire de l’immeuble ;
  • Des constructeurs, considérés comme des voisins occasionnels.

Le propriétaire dispose d’un recours contre les entreprises. Le fondement juridique de ce recours dépend du fait de savoir si la victime du trouble a été ou non  indemnisée.

  • Victime indemnisée : recours fondé sur la responsabilité contractuelle ;
  • Victime pas encore indemnisée : deux fondements possibles :
    • Recours personnel fondé sur la responsabilité contractuelle ;
    • Recours subrogatoire, le propriétaire est subrogé dans les droits de la victime et peut donc agir sur le fondement des troubles du voisinage.

Le recours subrogatoire présente l’avantage de ne pas imposer au propriétaire la démonstration d’un manquement contractuel de l’entreprise.

Le propriétaire peut avoir tout intérêt à indemniser la victime avant d’engager son recours contre l‘entreprise.

NOS CONSEILS

Les troubles du voisinage peuvent être la source d’un contentieux varié et complexe. Un examen de chacune des situations est nécessaire afin de déterminer le fondement utile et de ne pas fermer la porte à un éventuel recours.

Pour cela, faites appel à un avocat spécialisé afin de vous accompagner.

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COVID-19 et dispositif PINEL

A la suite de la crise sanitaire liée au COVID-19 et la promulgation de l’état d’urgence sanitaire, une ordonnance a été publiée (ordonnance n°2020-306 du 25 Mars 2020) afin de proroger certains délais.

Quels sont les impacts sur les délais applicables au dispositif PINEL ?

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RAPPEL SUR LES DÉLAIS A RESPECTER POUR BÉNÉFICIER DU DISPOSITIF PINEL

Le délai d’achèvement du bien

L’article 199 novovicies du Code général des impôts, dispose notamment :

« C. – L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire ».

  • Pour les ventes en l’état futur d’achèvement, le point de départ du délai de 30 mois est la signature de l’acte authentique ;
  • Pour le cas où le contribuable fait construire un immeuble, le point de départ du délai de 30 mois est la date d’obtention du permis de construire.

Le délai de mise en location du bien

L’article 199 novovicies du Code général des impôts, prévoit encore :

« III. – L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

  • Pour l’acquisition en VEFA ou la construction par le contribuable, la première location du bien doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement ;
  • En cas d’acquisition d’un bien en PINEL neuf ou la réhabilitation d’un logement : la première location du bien doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition.

Pour plus d’informations sur les règles applicables : BOI-IR-RICI-360-10-10-20170710

L’IMPACT DE L’ORDONNANCE DU 25 MARS 2020 SUR LES DÉLAIS PINEL

L’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 Mars 2020 prévoit notamment que les délais d’application d’un régime particulier ou de déchéance « qui aurait dû être accompli pendant la période d’état d’urgence sanitaire sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

Autrement dit :

  • Les délais sont suspendus jusqu’à la fin de la période d’urgence sanitaire.
  • A l’issu de cette période, les délais ne recommenceront à courir que deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Par conséquent, les délais pour l’achèvement du bien et la mise en location sont suspendus pendant toute la durée de l’état d’urgence sanitaire et ne recommenceront à courir que deux mois après la fin de cette période.

La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 Juillet 2020.

Les délais de 30 mois prévu pour l’achèvement des travaux  et le délai de 12 mois pour la mise en location ne recommenceront donc à courir qu’à compter du 10 Septembre 2020.

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Covid-19 et bail commercial : dois-je payer mon loyer ?

L’obligation de fermeture imposée aux commerces « non-essentiels »  peut-elle justifier une suspension des loyers commerciaux et professionnels ?

De nombreux articles récents publiés sur ce sujet évoquent la possibilité pour le locataire de suspendre unilatéralement son loyer en raison prétendument d’un cas de force majeure.

Or, à ce jour, cette question n’est pas pas tranchée et doit conduire à la plus grande prudence du côté des locataires. Nos conseils.

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CE QU’IL EST RISQUÉ DE FAIRE : SUSPENDRE UNILATÉRALEMENT LE LOYER

Dans la situation actuelle, le terme de suspension du loyer impliquerait une « annulation » pure et simple du loyer . En effet, l’obligation de mise à disposition d’un local ne pouvant être reportée dans le temps, l’obligation du locataire – payer le loyer – devrait s’éteindre. Quelles seraient les  justifications ?

La force majeure

Le motif qui revient le plus fréquemment à la lecture d’articles spécialisés serait l’existence d’un cas de force majeure.  Cet argument a notamment été exprimé par le Ministre de l’économie, Monsieur Bruno LE MAIRE, qui déclarait que le Covid-19 représentait un cas de force majeure.

Or, ces déclarations, bien qu’émanant d’un Ministre, ne constituent pas du droit positif. Elles ne sont dès lors pas opposables à un juge, saisi de cette question.

Qu’en est-il juridiquement ? 

Rappelons qu’aux termes de l’article 1218 du Code civil, le débiteur d’une obligation peut s’en exonérer en démontrant l’existence d’un cas de force majeure. Une telle situation suppose :

  • la survenance un événement échappant au contrôle du débiteur (extérieur) ;
  • qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat (imprévisible) ;
  • dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (irrésistible).

Dans la situation actuelle, l’extériorité de la survenance du virus ne fait pas débat.

S’agissant de l’imprévisibilité, elle ne prête pas davantage à discussion dès lors que le contrat de bail a été conclu avant que l’épidémie soit annoncée sur le sol français, soit courant janvier 2020 ou déclarée comme une urgence de santé publique par l’Organisation mondiale de la santé (OMS) le 30 janvier 2020.

Cependant, le troisième critère, celui de l’irrésistibilitéest plus délicat à caractériser.

En effet, l’obligation principale du preneur est de payer le loyer. Or, si de nombreux locataires se trouvent incontestablement en difficultés pour ce faire, il faut considérer qu’une obligation de payer une somme d’argent n’est presque jamais irrésistible.

C’est d’ailleurs la position de la Cour de cassation qui exclut le cas de force majeure du domaine des obligations de payer. Dans un arrêt du 16 septembre 2014, la Cour de cassation a en effet eu l’occasion d’affirmer que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». (Cass. com., 16 sept. 2014, nº 13-20.306)

Dès lors, sauf revirement de jurisprudence, il faut déconseiller selon nous toute suspension unilatérale du loyer fondée sur la force majeure ou alors l’invoquer en dernier recours.

En tout état de cause, la tentative de démonstration d’un cas de force majeure nécessiterait des preuves factuelles relativement solides. Il faudrait pour cela démontrer, a minima, l’empêchement absolu – irrésistible – de payer le loyer par une absence totale de trésorerie, un refus d’octroi de prêts de trésorerie et d’un découvert bancaire.

Enfin, il faut réserver le cas où le contrat litigieux exclurait la force majeure comme cause d’inexécution.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Certaines analyses ont évoqué le manquement du bailleur à son obligation de délivrance afin d’exonérer le preneur du paiement du loyer.

L’obligation de délivrance est prévue à l’article 1719 du Code civil. L’une des composantes de cette obligation est d’obliger le bailleur à mettre matériellement à la disposition du locataire le local loué. (Cass. 3e civ., 16 janv. 1980, no 78-12.389)

A défaut, il est admis que le preneur puisse suspendre son loyer  en se fondant sur l’exception d’inexécution de l’obligation de délivrance(article 1220 du Code civil)

Cet argument peut-il être invoqué dans la situation actuelle ? Nous ne le pensons pas.

En effet, il a été jugé  que l’obligation de délivrance du bailleur n’était pas applicable en cas de force majeure. (Cass. 3ème civ. 29 avril 2009 n° 08-12.261 ; Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, no 04-13.720). Ainsi, la force majeure pourrait justifier l’impossibilité absolue (irrésistibilité) pour le bailleur de satisfaire à son obligation.

Dans la situation actuelle, il nous semble que le bailleur pourrait valablement l’invoquer pour justifier l’inexécution de son obligation.  En effet, l’épidémie de Covid-19 est incontestablement extérieure et imprévisible pour le bailleur. Surtout, à la différence de l’obligation de payer, la fermeture administrative qui lui est imposée, apparaît comme étant irrésistible et l’empêche de remplir son obligation de délivrance.

C’est la raison pour laquelle, il nous paraît là encore particulièrement risqué, en l’état, de suspendre unilatéralement le loyer sur ce fondement.

CE QUE VOUS POUVEZ FAIRE : REPORTER LE PAIEMENT DU LOYER

Le report du loyer est une simple faculté

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 a prévu un mécanisme de neutralisation des sanctions en cas de non-paiement des loyers professionnels et commerciaux dont l’échéance intervient entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020.

Ainsi, en cas de non-paiement pendant cette période, le bailleur ne pourra pas :

  • Demander en justice la condamnation du locataire au paiement des loyers et charges ou de pénalités ;
  • Se prévaloir de la résiliation du bail pour non paiement fondée sur la clause résolutoire ;
  • Actionner les éventuelles garanties.

Cependant, ces dispositions ne prévoient pas d’ « annulation » du loyer mais un simple report.

Ainsi, ces sommes restent  dues par le locataire mais leur non-paiement reste sans conséquences jusqu’au 24 juillet 2020. A cette date, elles redeviendront intégralement exigibles (sauf en cas de nouvel aménagement d’ici là).

C’est la raison pour laquelle, il est conseillé aux entreprises qui le peuvent, de ne pas suspendre le paiement du loyer pendant cette période.

Quelles entreprises peuvent s’en prévaloir ?

Cette possibilité de reporter, sans conséquences, le loyer ne concerne cependant que les entreprises qui sont éligibles au fonds de solidarité.

Dans les grandes lignes, cela concerne donc les entreprises suivantes :

  • celles réalisant moins d’1 M de CA, ayant moins de 60.000 euros de bénéfice et un effectif salarié inférieur ou égal à 10 ;
  • qui ont fait l’objet d’une fermeture administrative (arrêté du 15 mars 2020) ou qui ont subi une perte de CA d’au moins 50 % au mois de mars 2020 par rapport à 2019 ;
  • dont l’activité a débuté avant le 1er février 2020 ;
  • dont le dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ;
  • bénéficiant de procédures collectives.

A ce stade, nous pouvons seulement affirmer que les dispositions en vigueur n’autorisent qu’un simple un report mais non une suspension. Toute autre mesure, décidée unilatéralement par le preneur, se ferait à ses risques et périls.

CE QUE VOUS DEVEZ FAIRE : NÉGOCIER AVEC LE BAILLEUR

Dans les prochaines mois, des décisions de justice viendront, en derniers recours, répondre à ces incertitudes.

En l’état actuel, et tant qu’aucune solution sûre ne se dégage, il est conseillé aux preneurs de se rapprocher de leur bailleur afin de négocier avec eux les modalités d’un report voire d’une annulation de loyer.

Aussi, pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2016, l’article 1195 du Code civil prévoit une faculté de renégociation du contrat lorsque son exécution est rendue excessivement onéreuse pour une partie. Dans ce cas, il appartient aux parties de renégocier les modalités de leurs obligations. En cas d’échec, cela peut aboutir à la résolution judiciaire du bail.

Cependant, cette faculté de renégociation n’autorisera pas le preneur à suspendre le loyer le temps des négociations.

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Covid-19 et risque de défaillance : la boîte à outil du chef d'entreprise

La crise épidémique liée au covid 19 laisse désormais place à une crise économique pour de nombreuses entreprises confrontées à une forte baisse d’activité.

Malgré l’annonce d’une série de mesures destinées à faire face à ces difficultés (report de charges fiscales, sociales, chômage partiel, garanties d’accès aux crédits de trésorerie…), cela ne sera pas toujours suffisant pour éviter la défaillance.

Dans cette perspective, le Code de commerce offre des outils pour aider les entreprises à y faire face, soit dans un cadre amiable, soit contraignant pour les créanciers. Dans tous les cas, il s’agit d’anticiper la défaillance et ainsi éviter la liquidation judiciaire.

Une ordonnance en date du 27 mars 2020 est également venue adapter, de manière temporaire, le droit des entreprises en difficulté. L’objectif est de favoriser l’usage des procédures préventives mais également d’allonger certains délais de procédure.

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LES OUTILS DE NÉGOCIATION AMIABLE : MANDAT AD HOC ET CONCILIATION

Quels sont les points communs entre le mandat ad hoc et la conciliation ?

Le mandat ad hoc et la conciliation offrent un cadre juridique de négociation à l’entreprise avec ses principaux créanciers en vue de trouver des solutions (délais de paiements, remises, financements…)  avant toute défaillance.  Il s’agit dès lors de mesures préventives destinées à éviter l’ouverture de procédures collectives telles que la sauvegarde ou redressement judiciaire.

Ces outils, amiables et confidentiels, sont particulièrement adaptés lorsque l’entreprise connaît des difficultés conjoncturelles.

Amiables. Le mandataire ad hoc ou conciliateur désigné n’a pas de pouvoir pour contraindre les parties à participer aux négociations et à signer un accord. C’est en cela sa faiblesse. Aussi, l’entreprise est libre de rester ou non dans le cadre de ces procédure et peut y mettre fin à tout moment.

Confidentiels. Le Président du Tribunal désigne le mandataire ou conciliateur par une ordonnance non soumise à publication. Egalement, parce que l’ensemble des parties à la négociation sont soumises à une obligation de confidentialité qui est sanctionnée en cas de violation. Surtout, le chef d’entreprise choisit quels créanciers il souhaite attraire à la table des négociations.

Qui peut solliciter l’ouverture de ces mesures ?

Aussi bien pour le mandat ad hoc que la conciliation, c’est le chef d’entreprise qui est à l’initiative de cette démarche. Il doit pour cela saisir le Président du Tribunal compétent.  Si l’entreprise (société ou entreprise individuelle) est un commerçant ou artisan, il convient de s’adresser au Président du Tribunal de commerce. Pour toutes les autres entreprises ou associations, le Président du Tribunal Judiciaire sera compétent.

Toutefois, la procédure de conciliation prévue par le Code de commerce ne concerne pas les entreprises agricoles. En effet, celles-ci bénéficient d’une procédure analogue spéciale appelée «règlement amiable agricole». Ce dispositif, qui leur est propre, est prévu à l’article L351-1 et suivants du  Code rural et de la pêche maritime.

Une fois la demande d’ouverture déposée, le Juge convoque le chef d’entreprise afin de s’entretenir avec lui. A l’issue, le Président du Tribunal rend une décisions (ordonnance) aux termes de laquelle il désigne le conciliateur ou mandataire. En pratique, ce dernier est généralement choisi sur la liste des administrateurs judiciaires. Cependant il est également possible de proposer le professionnel que l’on souhaite voir désigner.

Dans le contexte sanitaire actuel, l’ordonnance a simplifié les conditions d’ouverture en incitant le débiteur à ne pas comparaître en audience. Il est dès lors possible de saisir le Tribunal « par tous moyens » et notamment de manière dématérialisée devant les Tribunaux de commerce via leur plateforme tribunaldigital.fr. Les échanges entre le chef d’entreprise ou son avocat et la juridiction se feront alors à distance.

Le mandat ad hoc

La souplesse du mandat ad hoc

La seule véritable condition pour bénéficier d’un mandat ad hoc est de ne pas se trouver en état de cessation des paiements.

Pour le reste, il s’agit d’une mesure très souple car peu encadrée par la loi. En effet, la durée du mandat ad hoc n’est pas limitée dans le temps à la différence de la conciliation qui ne peut pas excéder 5 mois.

La mission du mandataire ad hoc est fixée par l’ordonnance le désignant. De manière générale, sa mission est d’assister le chef d’entreprise dans la négociation avec ses principaux partenaires et créanciers.

L’accord éventuellement trouvé sera purement contractuel entre les parties et ne s’imposera qu’aux signataires. A défaut d’accord, la procédure de mandat ad hoc prend fin et il faut alors se tourner vers la conciliation, la procédure de sauvegarde voire le redressement.

Le formalisme de la demande de désignation du mandataire ad hoc

Le Code de commerce exige simplement que la demande soit adressée par écrit au Président du Tribunal compétent. Le chef d’entreprise doit motiver cette demande (Art. R611-18 C.com).

Le Juge sollicitera le cas échéant des éclaircissements et pièces complémentaires. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de joindre à sa demande les pièces justificatives prévues pour la conciliation. (Article R611-22 .Com 1° à 3°)

La conciliation

L’ouverture de la procédure de conciliation

La procédure de conciliation est plus encadrée que le mandat ad hoc. Elle est instituée par l’article L614-4 du Code de commerce.

Afin de solliciter son ouverture, le chef d’entreprise doit éprouver des difficultés juridiques, économiques ou financières, actuelles ou prévisibles.

En ce qui concerne sa durée, elle d’au maximum 5 mois (4 mois + prolongation 1 mois supplémentaire).

Surtout, à la différence du mandat ad hoc, la conciliation est compatible avec un état de cessation des paiements de l’entreprise. Il faut cependant que cet état de cessation des paiements soit inférieur à 45 jours. A défaut, seul un redressement judiciaire est envisageable.

Le formalisme de la demande de désignation d’un conciliateur

Cette demande doit être rédigée par écrit, sous la forme d’une requête, adressée au Président du Tribunal compétent. Cette demande doit être motivée puisque le chef d’entreprise doit exposer sa « situation économique, financière, sociale et patrimoniale, ses besoins de financement ainsi que, le cas échéant, les moyens d’y faire face » (Art. L611-6 C.com).

Cette demande doit être accompagnée de pièces justificatives listées à l’article R611-22 du Code de commerce.

=> Modèle de requête aux fins de conciliation 

Le conciliateur désigné aura pour mission de parvenir à un accord afin de mettre un terme aux difficultés. Celui-ci pourra également avoir pour mission de préparer une cession (totale ou partielle) de l’entreprise ou encore de la restructurer.

L’accord éventuellement trouvé sera soit constaté soit homologué par le Juge.

L’accord constaté

L’accord constaté par le Juge lui confère force exécutoire mais uniquement en ce qui concerne les parties à l’accord. Ainsi, les créanciers partie à l’accord ne pourront pas poursuivre l’entreprise pour les dettes qui y sont incluses.

Cette accord restera strictement confidentiel. Cependant, les autres parties, non signataires, pourront toujours poursuivre l’entreprise en paiement.

L’accord homologué

L’accord homologué devient exécutoire contre toutes les parties signataires, à l’instar de l’accord constaté. Il produit cependant des effets supplémentaires :

  • Il met fin à l’interdiction d’émettre des chèque s’il en existe (Art. L611-10 C.com) ;
  • Le créancier signataire, qui aurait apporté des biens, services ou financements pendant cette période bénéficie d’un privilège de « new money » (Art. L611-11 C.com). Ainsi, en cas d’ouverture ultérieure d’une procédure collective, ce créancier sera payé en priorité.

Pour prétendre à l’homologation, il faut cependant répondre à trois conditions :

  • L’entreprise ne doit pas être en état de cessation des paiements ou l’accord y met fin ;
  • L’accord doit permettre d’assurer la pérennité de l’entreprise ;
  • Cet accord ne doit pas léser les créanciers non-signataires.

A la différence de l’accord constaté, l’accord homologué fait l’objet d’une publicité au BODACC et perd donc sa confidentialité. Cependant, seule l’existence d’un accord est publique mais non son contenu, qui reste secret.

Foire aux questions
Quel est le coût d’un mandat ad hoc ou conciliation ? Ces coûts sont librement négociés avec le mandataire désigné et contrôlés par le Président du Tribunal.
Peut-on changer de mandataire ou conciliateur en cours de procédure ? Oui, à tout moment en le demandant au Président du Tribunal.
Qui accepte ou refuse les accords négociés ? Le chef d’entreprise reste maître de la décision finale. Le mandataire ou conciliateur accompagne les négociations mais ne décide jamais à la place du dirigeant.
L’accord éventuellement signé bénéficie-t-il à la caution ? Oui uniquement dans le cadre de la conciliation et de l’accord constaté ou homologué.

En cas d’échec de ces procédures amiables, le chef d’entreprise peut demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde voire de redressement judiciaire.

LES OUTILS DE TRAITEMENT JUDICIAIRE DES DIFFICULTÉS : LA SAUVEGARDE OU LE REDRESSEMENT

La sauvegarde

Ouverture de la procédure de sauvegarde

La procédure de sauvegarde se situe entre le mandat ad hod/conciliation et la procédure de redressement.

Pour y être éligible,  l’entreprise doit connaitre des difficultés qu’elle n’est pas en mesure de surmonter (Art. L620-1 C.com). Surtout, elle ne doit pas être en état de cessation des paiements depuis plus de 45 jours. A défaut, seul un redressement judiciaire sera envisageable.

Son ouverture intervient à la demande du chef d’entreprise, exclusivement. L’objectif est là encore d’anticiper la défaillance.

Cependant, à la différence des mesures de mandat ad hoc et de conciliation, elle offre un cadre contraignant pour l’ensemble des créanciers. En effet, son ouverture entraîne deux effets principaux :

  • Elle interdit les poursuites des créanciers au titre du passif exigible au jour de l’ouverture;
  • Elle gèle le passif exigible au jour de l’ouverture.

Les créanciers antérieurs doivent alors procéder à la déclaration de leur créance. Cette déclaration doit intervenir dans les deux mois de la publication au BODACC. Ainsi, à la différence des procédures préventives, la sauvegarde est publique.

Aussi, la nature de cette procédure a pour corollaire une perte d’autonomie du chef d’entreprise. Ce dernier va rester « aux commandes » de son entreprise. Cependant, certaines décisions, en fonction de leur nature, seront encadrées d’autres organes (juge commissaire, Tribunalmandataire judiciaire et le cas échéant administrateur judiciaire).

Issue de la procédure de sauvegarde

La procédure débute par une période dite « d’observation » d’une durée de 6 mois. Elle est renouvelable une fois pour 6 nouveaux mois. A titre exceptionnel, sur demande du Ministère public, la durée peut être portée à 18 mois maximum.

Pendant cette période, le chef d’entreprise doit assurer la continuité de la gestion et de l’exploitation de l’entreprise. A ce titre, il doit impérativement payer le passif exigible depuis l’ouverture de la procédure. A défaut, cela traduira l’apparition d’un état de cessation des paiements et entraînera l’ouverture d’un redressement voire d’une liquidation judiciaire.

Cette période d’observation doit permettre à son issue de présenter un plan de sauvegarde d’une durée de 10 ans maximum. Le délai est allongé à 15 ans pour les entreprises agricoles. L’objet du plan est d’apurer le passif. Cela peut notamment passer par une cession partielle de l’entreprise.

En cas d’homologation par le Tribunal, ce plan sera opposable à tous les créanciers, sans exception. L’entreprise devra dès lors respecter strictement les modalités de paiement des pactes (généralement annuels).

En cas de non-respect du plan ou d’absence d’homologation, la procédure se transformera en redressement ou en liquidation judiciaire.

Le redressement judiciaire

Ouverture de la procédure de redressement judiciaire

La procédure de redressement judiciaire est ouverte en cas de cessation des paiements. En pratique, cela signifie que l’entreprise n’est pas en mesure de payer les dettes exigibles avec son actif disponible.

L’ouverture de la procédure est sollicitée par le chef d’entreprise (V. Sur ce point Les sanctions en cas d’absence volontaire de déclaration de cessation des paiements) ou à la demande d’un créanciersur assignation.

En raison de la situation actuelle, l’ordonnance du 27 mars 2020 est venue préciser que « l’état de cessation des paiements est apprécié en considération de la situation du débiteur à la date du 12 mars 2020 ». Cette appréciation s’appliquera jusqu’à 3 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. Par conséquent, cela signifie si l’état de cessation des paiements n’était pas apparu depuis plus de 45 jours à la date du 12 mars 2020, l’entreprise peut toujours bénéficier d’une procédure de sauvegarde voire d’une conciliation. Il en est de même si l’état de cessation des paiements apparaît entre le 12 mars 2020 et 3 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire.

La procédure de redressement n’a de sens que si la situation de l’entreprise permet encore un redressement.

A l’instar de la procédure de sauvegarde, elle a deux effets principaux :

  • Elle interdit les poursuites des créanciers au titre du passif exigible au jour de son ouverture ;
  • Elle gèle le paiement du passif exigible au jour de l’ouverture.

Comme en sauvegarde, le dirigeant reste « aux commandes » de son entreprise mais voit certains de ses pouvoirs encadrés par d’autres organes (juge commissaire, Tribunalmandataire judiciaire et le cas échéant administrateur judiciaire).

Issue du redressement judiciaire

Le redressement débute par une période d’observation de 6 mois renouvelable une fois pour la même durée. Exceptionnellement, elle peut être portée à 18 mois à la demande du Ministère Public. Durant cette période, l’entreprise doit continuer à fonctionner normalement. Les dettes exigibles depuis l’ouverture de la procédure doivent être payées immédiatement.

A l’issue de la période d’observation, l’entreprise devra proposer un plan de continuation. Ce plan doit permettre un apurement du passif sur 10 ans maximum, allongé à 15 ans pour les entreprises agricoles. De manière subsidiaire, il peut également être proposé un plan de cession, totale ou partielle, de l’entreprise en vue d’apurer tout ou partie du passif.

Si aucune de ces deux solutions n’est retenue, la procédure basculera en liquidation judiciaire.

Foire aux questions
Une procédure de sauvegarde ou redressement est-elle payante ? La demande d’ouverture ne vous coûtera rien sauf les honoraires éventuels de votre avocat. Ensuite, en cours de procédure, le mandataire judiciaire désigné percevra des honoraires dont le montant est fixés par le Code de commerce.
En sauvegarde ou redressement, suis-je toujours à la tête de mon entreprise ? Oui, plus que jamais. Vous pouvez le cas échéant être assisté d’un administrateur judiciaire. Cependant, de manière générale vous ne pourrez  librement prendre seul les décisions importantes (cessions d’actifs, signature de transactions…). Il vous faudra l’accord pour cela du juge-commissaire.
En ma qualité de dirigeant, aurais-je toujours droit à une rémunération ? Oui vous percevrez votre rémunération. Celle-ci doit cependant être en adéquation avec la situation de votre entreprise.
Quel est le risque si je ne déclare pas la cessation des paiements de mon entreprise ? Vous encourez des risques de sanctions civiles (paiement personnel du passif) et  pénales (interdiction de gérer, banqueroute…). Voir sur ce point notre article sur La responsabilité du dirigeant ou encore Les sanctions du chef d’entreprise en cas d’absence volontaire de dépôt de bilan

NOS CONSEILS

Les procédures préventives et collectives ci-avant ne sont pas des outils de sanctions. Elles sont destinées à assurer la survie de l’entreprise. Dès lors, si votre entreprise connaît des difficultés actuelles ou prévisibles, il est important d’agir dès à présent.

Pour cela, faites appel à un avocat spécialisé afin de vous accompagner dans ce processus.

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Covid-19 et garantie pertes d'exploitation ; vérifiez votre contrat !

L’obligation de fermeture des commerces « non essentiels » à la vie de la nation a été annoncée le 14 mars 2020 par le Premier Ministre Edouard Philippe.

Malgré l’annonce, depuis lors, de mesures destinées à faciliter le report de certaines charges courantes (URSSAF, TVA, loyers…), les entreprises sont confrontées à une perte, souvent totale, de revenus et donc de chiffres d’affaires.

Ce manque à gagner ne sera lui pas indemnisé, sauf éventuellement en cas de couverture par une assurance pertes d’exploitation souscrite à cet effet.

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RAPPEL DES CONTOURS DE LA GARANTIE PERTE D’EXPLOITATION

La garantie perte d’exploitation est un contrat d’assurance, non obligatoire, permettant à une entreprise de rétablir ses résultats financiers dans l’hypothèse où le sinistre garanti ne se serait pas réalisé.

Cette garantie est, en règle générale, souscrite parallèlement à une assurance de dommages matériels (incendie, vol, bris de machine…), généralement auprès du même assureur.

Dans cette hypothèse, l’assurance perte d’exploitation, si elle a été souscrite, ne se déclenche qu’à la suite du dommage matériel prévu dans le contrat d’assurance.

C’est ainsi que le contrat d’assurance perte d’exploitation prévoit une clause rédigée dans des termes similaires :

« La garantie perte dexploitation du présent contrat est subordonnée à l’existence au jour du sinistre d’une assurance couvrant les dommages matériels causés par les événements garantis par le présent contrat ».

Or, la difficulté suscitée par la crise sanitaire actuelle, est d’engendrer des pertes d’exploitation, alors même qu’aucun dommage matériel n’a été causé.

Dans ces conditions, certains contrats d’assurance perte d’exploitation souscrits par les entreprises ne pourront jouer.

C’est ainsi que de nombreux événements, certains encore récents, engendrent des pertes d’exploitation sans – forcément – causer de dommages matériels aux commerces :

  • Perturbations économiques liées aux mouvements des « gilets jaunes » ;
  • Grèves ;
  • Panne du réseau d’énergie ;
  • Éruption du volcan islandais ;
  • Risques géopolitiques ;
  • Catastrophe naturelle ou tout événement négatif à proximité du commerce assuré entraînant une baisse de la fréquentation.

La crise sanitaire actuelle n’échappe pas à cette spécificité, et c’est la raison pour laquelle les assurances refuseront, le plus souvent, de garantir les conséquences financières de cette crise.

L’IMPORTANCE DE VÉRIFIER CHAQUE CONTRAT D’ASSURANCE

La garantie pertes d’exploitation est purement contractuelle. Ainsi, les conditions de garanties et ses exclusions sont fixées, de manière plus ou moins précises, dans le contrat.

L’assuré peut avoir souscrit une extension de garantie s’appliquant aux cas de fermetures administratives par exemple et couvrant les pertes d’exploitation. Encore faut-il dans ce cas que la garantie n’exclue pas le risque épidémique.

Il existe, en particulier dans le domaine de l’hôtellerie-restauration, des contrats couvrant le risque épidémique et la fermeture imposée par l’administration en raison de la survenance de ce risque.

C’est la raison pour laquelle il est important d’analyser, au cas par cas, les dispositions du contrat d’assurance afin de vérifier si celui-ci ne contient pas de faillesimprécisions ou extensions, pouvant permettre une mise en jeu de la garantie perte d’exploitation.

Cela est absolument primordial d’autant que l’actualité récente tend à relayer une campagne de désinformation des assureurs sur le fait qu’aucun contrat ne couvrirait prétendument ce risque.

L’on constate que cela est tout simplement faux. Ainsi, certains de nos clients, après recours amiables, ont obtenu des indemnisations rapides de leurs assurances. Pour d’autres, si l’assurance persiste en son refus  injustifié de garantir les pertes, il sera alors nécessaire de saisir la Justice.

L’assuré se voyant opposer un refus de garantie (pour quelque motif que ce soit) sera invité à faire vérifier les motifs de ce refus par un avocat. En effet, il convient de ne pas de fier à la réponse de votre assurance qui, par essence, aura tout intérêt à dénier sa garantie.

Il faut enfin réserver le cas des entreprises de spectacle ayant souscrit, antérieurement à l’apparition de l’épidémie (ou sa reconnaissance officielle en tant que telle), une assurance annulation.

Dès lors que l’annulation résulte d’une volonté indépendante de l’organisateur, en l’occurrence de l’interdiction de tenue de ce type d’événement, l’assurance doit indemniser sauf exclusion particulière.

NOS CONSEILS POUR LES ASSURES

Si l’entreprise bénéficie d’une garantie perte d’exploitation, le premier réflexe est de déclarer rapidement votre sinistre auprès de votre compagnie d’assurance, idéalement par écrit (mail).

Votre assureur vous répondra quant à la garantie ou non du sinistre.

Si la garantie est refusée, il convient alors de faire procéder par un avocat, à l’analyse de votre contrat. En effet, nous constatons au cabinet un nombre important de refus de la part des assurances qui sont tout simplement injustifiés.

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L'abus de majorité ou de minorité en droit des sociétés

Les modalités d’adoption des décisions collectives en société sont organisées par les statuts et la loi. Certaines décisions sont prises à une majorité simple et d’autres à une majorité renforcée.

Ainsi, un seul associé ou plusieurs, majoritaires, peuvent prendre des décisions contre l’avis de minoritaires. D’autres fois, un seul associé peut empêcher l’adoption de décisions voulues par le(s) majoritaire(s) grâce à une minorité de « blocage ». Il s’agit du jeu classique de la démocratie « sociétaire ».

Cependant, ni l’associé majoritaire, ni le minoritaire, ne doivent abuser de leur droit de vote.

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L’ABUS DE MAJORITÉ

Définition

L’abus de majorité est constitué lorsque un ou plusieurs associé(s) majoritaire(s) adopte(nt) une décision :

  • Contraire à l’intérêt social ;
  • Dans le but de favoriser les associés majoritaires au détriment des associés minoritaires.

Ces deux conditions sont cumulatives.

L’action, généralement intentée par un ou plusieurs associés minoritaire(s) vise à obtenir l’annulation de la décision. Toutefois, il est admis que la nullité puisse être poursuivie par un associé qui a voté la délibération contestée. (Cass. 3e civ. 19-7-2000 n° 98-17.258  ; Cass. com. 13-11-2003 n° 00-20.646)

L’action en nullité peut aussi être engagée par le dirigeant, au nom de la société. (Cass. com. 21-1-1997 n° 94-18.883) Enfin, l’action peut également tendre à l’allocation de dommages-intérêts si un préjudice a été causé au(x) minoritaire(s).

L’action en nullité doit être intentée dans le délai de 3 ans. (Voir sur ce point notre article).

Illustrations

Rémunération du dirigeant 
Abus de majorité. Augmentation de la rémunération des dirigeants alors que le résultat comptable est en baisse ou faible bénéfices. (Cass. Com. 15-1-2020 n° 18-11.580) Voir sur ce point notre article. Ou encore (Cass. Com. 20-2-2019 no 17-12.050)
Abus de majorité. Octroi d’une prime importante au dirigeant alors que les bénéfices avaient été, pendant plusieurs années, mis en réserve (Cass. Com. 1-7-2003 no 99-19.328)
Pas d’abus de majorité. Augmentation de la rémunération alors que la baisse du résultat s’explique par des investissements importants (Cass. Com. 3-6-2003 no 912)
Pas d’abus de majorité. Augmentation importante de la rémunération du dirigeant lorsqu’elle est cohérent avec la progression du chiffre d’affaires. (CA Paris 6-12-2007 n° 06-20667 )
Pas d’abus de majorité. Fixation de sa rémunération par le gérant majoritaire dès lors qu’il n’est pas démontré que la décision est contraire à l’intérêt social ou prise dans le seul intérêt de celui-ci (Cass. Com. 4-10-2011 n° 10-23.398)
Pas d’abus de majorité. Rémunération rétroactive du dirigeant n’assumant aucune fonction opérationnelle mais justifiée par la responsabilité civile et pénale au titre de ses fonctions. (Cass. Com. 4-11-2014 n° 13-24.889)
Mise en réserve des bénéfices
Abus de majorité. Mises en réserves importantes pendant pendant 20 ans.(Cass. Com., 22 avr. 1976, no 75-10.735)
Abus de majorité. Mise en réserve malgré un contexte économique difficile alors que le dirigeant augmente sa rémunération. (Cass. Com. 20-2-2019 n° 17-12.050)
Pas d’abus de majorité. Mise en réserve de la totalité du bénéfice pendant huit années consécutives relevant d’une politique de prudence et permettant une augmentation de la valeur des actions bénéficiant aussi à l’associé minoritaire.  (Cass. com., 22 janv. 1991, no 89-15.725)
 Pas d’abus de majorité. Mise en réserve des bénéfices qui s’accompagne de la réalisation d’investissement importants. (Cass. com., 3 juin 2003, no 00-14.386)
Abus de majorité. Mise en réserve de ma totalité des bénéfices depuis la création de la société sans aucun investissement pendant que les associés majoritaires bénéficie de rémunérations importantes et augmentant rapidement. (Cass. com., 6 juin 1990, n° 88-19.420)
Pas d’abus de majorité. Rémunérations du dirigeant supérieures au montant du bénéfice, alors qu’une grande partie des bénéfices est mis en réserve mais répondant à une politique de prudence. (Cass. com. 17-3-2009 n° 08-11.268)
Cession d’actifs
Abus de majorité. Cession par les associés majoritaire de l’actif immobilier à une nouvelle société créée par eux, à un prix inférieur à leur valeur réelle. (Cass. com. 24-5-2016 n° 14-28.121)
Pas d’abus de majorité. Décision de cession de la totalité des actifs sociaux justifiée par le besoin de renflouer la trésorerie et  dissoudre la société. (Cass. com., 28 avr. 2004, no 00-12.827)
Pas d’abus de majorité. Décision de cession d’un contrat de distribution  au franc symbolique et vente de stock de produits de ce contrat afin d’éviter la liquidation judiciaire et permettant un reclassement du personnel. (Cass. com., 26 avr. 1994, no 92-19.953)
Création de dettes
Abus de majorité. Acquisition  d’une partie d’un immeuble par la société mais intégralement financé par elle alors que dans le même temps les associés majoritaires et leur famille, possèdent l’autre partie. (Cass. com., 10 avr. 2019, no 17-14.790)
Abus de majorité. Paiement du passif d’une filiale permettant à son gérant associé majoritaire d’éviter une action en responsabilité. (Cass. com., 29 mai 1972, no 71-11.739)
Opération sur le capital
Pas d’abus de majorité. Augmentation de capital réservée à certains salariés de l’entreprise et réalisée sans prime d’émission entraînant diminuant légèrement la valeur des droits de l’ensemble des associés. (CA Paris 15-10-1986)
Pas d’abus de majorité. Augmentation de capital réalisée en grande partie par l’incorporation de comptes courants des majoritaires diluant la participation des minoritaires mais permettant de prendre en charge du passif de la société (CA Paris 3-2-2011 n° 10/01051)
Pas d’abus de majorité. Réduction du capital à zéro suivie d’une augmentation de capital permettant d’éviter une cessation des paiement et de rétablir ses capitaux propres (Cass. com. 7-6-2016 n° 14-24.913)
Dissolution de la société
Abus de majorité. Dissolution anticipée sans motif sérieux empêchant l’exécution d’une promesse de rachat des titres consenti par le majoritaire au minoritaire (Cass. com. 8-2-2011 n° 10-11.788)
Pas d’abus de majorité. Dissolution anticipée à la suite de la perte d’un client très important et mésentente entre les associés (Cass. com. 7-3-2018 n° 16-10.727)

L’ABUS DE MINORITÉ

Définition

L’abus de minorité est constitué par l’abstention ou refus d’un associé minoritaire, ou égalitaire, de voter favorablement une résolution importante pour la société. Ce faisant, l’associé empêche, par sa minorité de blocage, l’adoption de la décision.

Ce refus ou cette abstention doit :

  • Etre contraire à l’intérêt social ;
  • Avoir pour but de favoriser les intérêts du minoritaire au détriment des autres

A la différence de l’abus de majorité, un associé ne peut pas se rendre coupable, seul, de l’abus de minorité si celui-ci ne dispose pas de minorité de blocage.

Dès lors, si le blocage résulte du refus de plusieurs associé, l’abus n’est pas caractérisé sauf en cas de collusion frauduleuse.

En cas, d’abus de minorité, le juge doit désigner un mandataire tenu de voter en lieu et place de l’associé minoritaire.  (Cass. com. 9-3-1993 n° 91-14.695)

Le juge ne peut cependant pas adopter la décision rejetée (Cass. com. 31-3-2009 n° 08-11.860). Il ne peut davantage ordonner au mandataire désigné le sens du vote. (Cass. 3e civ. 16-12-2009 n° 09-10.209 ; Cass. com. 4-2-2014 n° 12-29.348)

Illustrations

Augmentation de capital
Abus de minorité. Opposition à une augmentation de capital de 7500 euros nécessaire à la survie de la société. (Cass. com., 9 mars 1993, no 91-14.685)
Abus de minorité. Opposition à une augmentation de capital indispensable à la survie et dans le but de compromettre la société pour des raisons personnelles et favoriser ses intérêts dans une autre société. (Cass. com. 5-5-1998 n° 96-15383)
Abus de minorité. Opposition à une augmentation de capital nécessaire à la survie de la société et contraignant les majoritaires à prendre seuls en charge les risques. (Cass. com. 18-6-2002 n° 98-21.967)
Abus de minorité. Refus de vote de la mise en réserve des bénéfices par un associé égalitaire égalitaire pendant 4 exercices consécutifs, alors que la société a besoin de financer des investissements et son fonds de roulement.(Cass. com., 16 juin 1998, no 96-13.997)
Pas d’abus de minorité. Opposition à une augmentation de capital afin de ramener les capitaux propres à la moitié du capital social alors que l’associé minoritaire n’avait pas reçu les information lui permettant de se prononcer en tout connaissance de cause sur l’opération. (Cass. com. 20-3-2007 n° 05-19.225)
Pas d’abus de minorité. Opposition à l’augmentation de capital dans la mesure où la survie de la société n’est pas menacée et que d’autres alternatives existaient pour renflouer la trésorerie. (Cass. 3e civ. 5-7-2018 n° 17-19.975)
Autres modifications
Abus de minorité. Opposition au changement d’objet social qui était nécessaire à la survie de la société. (Cass. com. 19-3-2013 n° 12-16.910)
Abus de minorité. Opposition de l’associé égalitaire de voter le versement d’un loyer en contrepartie de son occupation de l’immeuble détenu par la société. (Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, no 09-10.209)
Pas d’abus de minorité. Opposition à l’augmentation de la rémunération du dirigeant associé. (Cass. com. 31-3-2009 n° 08-11.860)
Abus de minorité. Refus de distribuer les dividendes de l’associé égalitaire à son associé avec lequel il est en instance de divorce alors que les résultats de la société sont très bons. (CA Aix, 27 févr. 2014, no 13/06189,

NOS CONSEILS EN CAS D’EXERCICE ABUSIF DU DROIT DE VOTE

En cas d’abus du droit de vote, de la majorité ou de la minorité, il est conseillé de faire appel à un avocat en droit des sociétés. Seul ce dernier sera à même de vous conseiller utilement sur vos droits.

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Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux

En cas de vente d’un local commercial, le bailleur doit le proposer en priorité à son locataire commercial.

LE DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL

Le principe

Le locataire commercial est prioritaire pour acheter le local dans lequel il exploite son fonds de commerce (Art. L145-46-1 du Code de commerce).

Pour cela, il doit disposer d’un bail commercial encore en cours. En effet, ce droit de préférence ne bénéficie pas au locataire ayant reçu congé avec refus de renouvellement.

Les exceptions

Ce droit de préférence ne s’applique cependant pas dans plusieurs situations :

  • en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
  • lors de la cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • lors de la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, même lorsque l’immeuble ne comprend qu’un local commercial ;
  • en cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Précisons également que ce droit de préférence ne s’applique pas lorsque le local est vendu judiciairement à l’occasion par exemple d’une vente aux enchères. (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113).

LES MODALITÉS DE L’INFORMATION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR

Le propriétaire doit, avant tout projet de cession, informer son locataire de son intention de vendre.

Cette information doit obligatoirement intervenir :

  • par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou ;
  • remise en main propre contre récépissé ou émargement ;

Cette notification doit préciser, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle doit également reproduire les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article 145-46-1 du Code de commerce.

Rappelons également qu’il a été jugé l’offre ne peut pas inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.  (Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-14.605).

A réception de l’offre le locataire bénéficie d’un délai d’UN mois pour accepter ou refuser. En cas de silence à l’expiration de ce délai, il est considéré avoir renoncé.

S’il accepte, le locataire dispose alors d’un délai de DEUX mois, à compter de la date d’envoi de son acception au bailleur, pour la réalisation de la vente.

Dans ce dernier cas, s’il notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à QUATRE mois.

Enfin, si à l’expiration de ces délais la vente n’a pas été réalisée, l’acception de l’offre est sans effet. Le propriétaire retrouve alors sa liberté de vendre à la personne de son choix.

Ces formalités doivent être réitérées en cas de modification ultérieure et plus avantageuses du prix ou des conditions de la vente

NOS CONSEILS

Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé afin de vous guider à l’occasion de la vente de vos locaux commerciaux.

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Maison à Cestas à partir de 290 000 € [Vente du 02/04/2020]

Grande maison avec piscine et dépendance

Cestas
257 Avenue Saint Jacques de Compostelle

Maison d’une superficie de 260 m² comprenant entrée, bureau, cuisine, cellier, salon, séjour, , wc, deux salles de douche, quatre chambres dont une avec cuisine, salle de douche avec wc.

Logement indépendant comprenant séjour, coin-cuisine, salle de douche, chambre, mezzanine.

Piscine extérieure.

Dépendance agricole d’une superficie de 130 m².

Situation : Libre


Mise à prix : 290 000 € avec faculté de baisse de la mise à prix d’un quart, d’un tiers puis de moitié à défaut d’enchères


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 18/03/2020 de 11h à 13h

Le 25/03/2020 de 13h à 15h

Vente

 

Le 02/04/2020 à 15h

Tribunal Judiciaire de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Appartement à Bordeaux à partir de 150 000 € [Vente du 26/03/2020]

Appartement avec 2 places de parking

Bordeaux
525 bis Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny

Appartement d’un superficie de 87 m² comprenant une entrée, grand séjour, salon/salle à manger, cuisine, terrasse, cellier, deux chambres, wc et salle de bains. A l’extérieur : deux places de parking couvertes.

Situation : Loué


Mise à prix : 150 000 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 11/03/2020 de 15h à 17h

Le 20/03/2020 de 11h30 à 17h30

Vente

 

Le 26/03/2020 à 15h

Tribunal Judiciaire de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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L’associé de SCP peut être privé de son droit aux bénéfices dès son retrait

En cas de retrait, l’associé d’une Société Civile Professionnelle a droit aux bénéfices jusqu’au remboursement de ses parts. La Cour de cassation est cependant venue valider une dérogation à ce principe.

Cass. 1e civ. 8-1-2020 no 17-13.863 FS-PBI

LE DROIT DE RETRAIT DE L’ASSOCIE ET SON DROIT AUX BÉNÉFICES

Les associés de sociétés civiles, dont les SCP, ont le droit de se retirer de la société (Article 1869 code civil).

Néanmoins, en cas de désaccord sur la valeur des parts, le délai entre la décision de retrait et le retrait effectif, peut s’avérer très long.

C’est le cas lorsque la valeur des parts sociales est déterminée à l’occasion d’une procédure d’expertise, qui peut s’étirer sur plusieurs mois voire plus..

Pendant ce temps, l’associé conserve ses droit patrimoniaux (dividendes) jusqu’au paiement de ses parts. (Voir sur ce point : Le droit aux dividendes des héritiers d’un associé demeure jusqu’au rachat de ses parts).

Cela vaut même s’il ne travaille plus dans la SCP (Cass. 1e civ. 16-4-2015 no 13-24.931).

A l’appui de ce principe, un associé de SCP d’avocats, qui avait usé de son droit de retrait, a réclamé sa quote-part de bénéfices jusqu’au paiement de ses parts.

LA VALIDATION DES CONVENTIONS DÉROGATOIRES

La demande de l’associé a été rejetée par la Cour de cassation.

En effet, une convention prévoyait dans cette affaire que l’associé perdait sa vocation aux bénéfices dès son retrait.

La Cour de cassation est venue valider ce type dérogation. Celle-ci peut figurer dans les statuts ou un contrat à part, tel qu’un pacte d’associés.

La Cour considère que ce type de convention ne constitue pas un pacte « léonin» (Article 1844-1 al. 2 Code civil).

NOS CONSEILS

Il est opportun de prévoir en amont, dans les statuts ou un pacte d’associés, ce type de clause. En effet, l’associé retrayant pourrait avoir intérêt à faire durer la situation pour percevoir, sans travailler, des bénéfices.

Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin d’être conseillé, avant tout litige, ou lorsque celui-ci est né.

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