Le jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire n’emporte pas résiliation automatique du bail commercial. La décision de poursuivre ou résilier le bail revient au liquidateur judiciaire. En cas de continuation, il devra s’assurer qu’il sera en capacité de payer les loyers à venir.
La poursuite du bail s’inscrit dans une volonté d’organiser sa cession, de manière isolée ou dans le cadre d’une cession globale d’entreprise. Cependant, il n’est pas rare que les loyers du bail poursuivi restent impayés malgré les obligations du liquidateur.
Faisons un point sur les droits du Bailleur dans ces circonstances.
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LA RESILIATION DU BAIL PAR LE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE
Le bail commercial se poursuit « normalement » en cas de liquidation judiciaire. Si une clause du bail prévoit le contraire, elle sera inapplicable et réputée non écrite.
Il appartient dans tous les cas au liquidateur de se prononcer sur le sort du bail. Lorsqu’il décide de le résilier, il devra avertir le Bailleur par courrier.
La résiliation prendra effet au jour de la réception du courrier de résiliation. (L641-12 1° C.com). Le liquidateur devra assurer la remise des clés du local qui devra être débarrassé du mobilier appartenant au locataire et de tout occupant éventuel.
LA POURSUITE DU BAIL PAR LE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE
Le liquidateur peut décider de poursuivre le bail commercial. Avant cela, il devra s’assurer qu’il sera en capacité de payer les loyers et charges à venir.
Le bailleur n’aura alors aucune possibilité de s’y opposer malgré l’existence d’impayés antérieurs à la procédure de liquidation.
Le liquidateur judiciaire qui poursuivrait le bail sans payer les loyers postérieurs, engagerait sa responsabilité professionnelle.
Sans préjudice de l’éventuelle responsabilité du liquidateur, le Bailleur pourra solliciter sous certaines conditions, la résiliation du bail.
LA RESILIATION DU BAIL PAR LE BAILLEUR
Le Bailleur peut décider de solliciter la résiliation du bail en saisissant le juge-commissaire.
Il peut fonder sa demande :
- Sur le non-paiement des loyers et charges nés postérieurement à la procédure de liquidation (L641-12 3° C.com)
- Sur un manquement aux dispositions du bail, autre que le paiement des loyers et charges, survenu antérieurement à la liquidation judiciaire (L641-12 2° C.com).
Le non paiement des loyers et charges nés postérieurement à la liquidation judiciaire
Le liquidateur judiciaire a l’obligation de payer les loyers et charges du bail nés au cours de la liquidation judiciaire.
S’il ne le fait pas, ou imparfaitement, le bailleur peut saisir le juge-commissaire afin de faire constater sa résiliation.
Cependant, la saisine du juge-commissaire ne pourra intervenir avant le délai de trois mois suivant la publication du jugement de liquidation judiciaire. S’il saisit le juge avant ce délai, sa demande sera irrecevable. L’on rappellera utilement que le bailleur n’est pas obligé de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire (Voir notre article : Pas de commandement préalable pour résilier le bail en liquidation judiciaire – LegalAction – Société d’avocats )
La résiliation en cas du manquement antérieur au jugement de liquidation
Le bailleur peut également solliciter la résiliation du bail pour un manquement antérieur à la liquidation judiciaire.
Dans cette hypothèse, la violation du bail devra concerner une obligation autre que le paiement des loyers et charges.
Cela peut consister en la violation d’une interdiction de sous-location, en l’exercice d’une activité non autorisée ou l’absence d’assurance par exemple. En revanche, le défaut d’exploitation du commerce ne peut pas fonder la résiliation dans ce cas précis.
Contrairement à la résiliation pour loyers impayés, le Bailleur peut saisir immédiatement le juge-commissaire. Surtout, il a l’obligation d’introduire sa demande dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation.(Art. L. 641-12 C. de com).
LA CESSION DU BAIL EN LIQUIDATION JUDICIAIRE
La poursuite du bail par le liquidateur s’inscrit généralement dans une optique de cession.
Cette cession peut intervenir soir dans le cadre d’une cession globale d’entreprise, soit d’une cession isolée dudit bail.
Cession du bail dans le cadre de la cession l’entreprise du locataire
L’entreprise en liquidation peut être cédée par le liquidateur. A cette occasion, le repreneur pourra souhaiter reprendre le bail qui constitue souvent un des principaux actifs.
Les clauses du bail organisant sa cession restent applicables à l’exception de celles qui conduiraient à restreindre ou empêcher la cession. (exit donc la clause relative un droit de préemption ou d’agrément).
La clause de solidarité du cédant au profit cessionnaire, n’est également plus applicable. En revanche, la clause de solidarité inversée, du cessionnaire au profit du cédant, reste valable.
Cession isolée du bail
La cession d’un bail commercial peut intervenir de manière isolée. Dans ces conditions, la cession devra respecter les clauses et conditions du bail restreignant ou organisant la cession isolée.
Ainsi, les clauses relatives au droit de préférence ou d‘agrément du bailleur, ou encore du droit de préemption de la commune, doivent être respectées.
NOS CONSEILS
La liquidation judiciaire du locataire fait naître de nombreuses questions pour le Bailleur. Afin de limiter son préjudice, et récupérer au plus vite le local, il est important d’agir vite et efficacement.
Les conseils et l’accompagnement d’un avocat spécialisé est indispensable dans ces moments.
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