[FONDS DE COMMERCE] La location-gérance en 6 points clés

1/ LES MODALITES DE MISE EN LOCATION-GERANCE

La location-gérance permet au propriétaire du fonds de louer son entreprise à une autre personne. Elle se différencie de la sous-location d’un local commercial.  En effet, dans ce dernier cas, le sous-locataire est propriétaire du fonds, ce qui n’est pas le cas du locataire gérant.

Les conditions pour mettre en location-gérance un fonds sont les suivantes :

• La location doit porter sur un fonds de commerce ou un fonds artisanal (C. com L144-1).
• Le locataire-gérant va exploiter le fonds personnellement, à ses risques et périls.
• La location-gérance ne doit pas contrevenir aux dispositions du bail commercial.
• La location du fonds est assortie du paiement d’une redevance par le locataire-gérant.
• Le locataire-gérant doit s’immatriculer au RCS s’il est commerçant ou au Répertoire des métiers, s’il est artisan.
• Le propriétaire du fonds n’est pas tenu d’être inscrit au RCS ou au répertoire des métiers durant la location gérance.

Le propriétaire du fonds n’a désormais  plus l’obligation d’avoir exploité le fonds pendant 2 années avant sa mise en location. (Voir Location-gérance : plus d’obligation d’exploitation pendant 2 années – LegalAction – Société d’avocats).

2/ LA CONCLUSION DU CONTRAT DE LOCATION GERANCE

La mise en location-gérance doit être encadrée par un contrat écrit. Ce contrat doit contenir à minima les clauses suivantes :

• La durée de la location qui peut être soit à durée indéterminée soit à durée déterminée. Il convient de fixer les modalités de fin du contrat.
• Le montant et les modalités de règlement de la redevance. Les parties disposent sur ce plan d’une totale liberté puisque la redevance peut être fixe ou indexée sur le chiffre d’affaires.
• La charges des travaux ou réparations.
• Les obligations de chacune des parties.
• Les droit et obligations du locataire-gérant en matière d’embauche de personnel.

Le contrat de location-gérance a vocation, très souvent, à déboucher sur une vente du fonds. Ainsi, le contrat peut être assorti d’une promesse de vente et/ou d’achat. Dans cette hypothèse, il conviendra d’organiser les modalités de réalisation de la vente du fonds  (option d’achat et/ou de vente, durée, prix ou modalités de fixation du prix…).

3/ LES AVANTAGES DE LA LOCATION GERANCE

Pour le Loueur

La location-gérance permet au propriétaire de conserver la propriété et valeur du fonds sans l’exploiter. En contrepartie, il percevra des revenus par l’intermédiaire de son locataire-gérant. Ces revenus peuvent reposer sur le chiffre d’affaires du locataire et être assorti d’un revenu plancher. Ainsi, le Loueur pourra bénéficier de l’augmentation du chiffre d’affaires de son locataire et se prémunir contre une baisse d’activité.

Il pourra également bénéficier de la valorisation du fonds par le locataire-gérant. L’augmentation de la clientèle restera ainsi acquise au louer.

Pour le Locataire-gérant

Le locataire-gérant n’étant pas propriétaire du fonds, les investissements de départ sont beaucoup plus limités. Lorsqu’il débute son débute son activité, la location-gérance lui permettra à terme de trouver plus facilement des financements bancaires. En effet, il pourra alors justifier auprès de sa banque d’une antériorité d’exploitation de plusieurs années.

Cette formule est généralement utilisée en amont du rachat du fonds. Le locataire-gérant peut ainsi « tester » l’activité avant son achat.

4/ LES RISQUES DE LA LOCATION GERANCE

 Pour le Loueur

Le Loueur reste propriétaire du fonds loué. S’il peut bénéficier de son éventuelle valorisation, il court également le risque de voir son fonds se déprécier s’il n’est pas correctement exploité. Ce point pourra être encadré dans le contrat par une clause résolutoire permettant de résilier le contrat avant son terme.

Aussi, une attention particulière doit être portée sur les salariés du fonds. En effet, si chacune des parties est responsable uniquement de ses propres dettes et engagements, il n’en est pas de même des salariés. En effet, conformément à l’article L1224-1 du code du travail, les salariés restent attachés au fonds. Par conséquent, si le Locataire-gérant embauche du personnel  en CDI pendant l’exécution du contrat, ces contrats ne prendront pas fin automatiquement à l’issue du contrat de location gérance. Ainsi, le loueur pourrait se retrouver avec des salariés non désirés et qu’il devra le cas échéant licencier, à ses frais.

Enfin, avant le 10 décembre 2016, le Loueur était solidairement responsable  des dettes contractées par son locataire-gérant Cette solidarité était d’une durée de 6 mois à compter de la publication du contrat dans un journal d’annonces légales. Depuis loi n°2016-1691 du 9 décembre 2016, cette solidarité ne joue que jusqu’à la publication du contrat.

Pour ces raisons, le Loueur a tout intérêt à prévoir des garanties financières afin de se protéger contre une mauvaise exécution du contrat. Cela peut consister en un dépôt de garantie et ou caution bancaire par exemple.

Pour le locataire-gérant

Le locataire-gérant exploite le fond à ses risques et périls. Ainsi, il demeure seul responsable des dettes et engagements qu’il aura personnellement contractés.

De même, la plus-value apportée au fonds par le locataire-gérant ne lui profitera pas. En effet, elle restera acquise au propriétaire.

Enfin, sauf meilleur accord, le locataire-gérant ne peut prétendre à aucune indemnité à l’issue du contrat de location.

5/ LA FISCALITE DE LA LOCATION GERANCE

En cours d’exécution du contrat

Pour le loueur du fonds, les redevances perçues constituent des bénéfices d’exploitation imposables soit à l’IR (catégorie BIC) soit à l’IS si le fonds est détenu par une société commerciale (SARL, SAS). Ces revenus seront assujettis à la TVA.

Du côté du locataire-gérant, ces redevances constitueront des charges déductibles de son résultat imposable.

En cas d’option d’achat du fonds de commerce

La fiscalité applicable est celle relative aux ventes et achats de fonds de commerce.

Le locataire-gérant devra régler des droits d’enregistrement :

• 3 % si le prix de vente est entre 23 000 € et 200 000 €,

• 5 % au-delà de 200 000 €.

Sur ce point, il convient d’être vigilant à la pratique consistant à réduire du prix final, les redevances préalablement payées. En effet, l’administration fiscale pourrait considérer que ces redevances constituent un complément du prix.

De son côté, le propriétaire sera fiscalisé sur la plus-value réalisée, sous réserve du bénéfice d’un régime d’exonération.

6/ NOS CONSEILS EN CAS DE LOCATION GERANCE

La location-gérance est une opération extrêmement intéressante aussi bien pour le Loueur que le locataire-gérant.

Elle se révèle cependant risquée, notamment pour le Loueur, si elle n’est pas précisément encadrée par le contrat de départ.

Il est dès lors vivement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé dans ce type d’opération.