Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un logement, vous avez la possibilité de faire cesser un trouble du voisinage. Ce trouble peut être causé par votre voisin lui même ou alors par une entreprise réalisant des travaux.
Faisons le point sur les procédures applicables.
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L’ACTION DIRECTE CONTRE L’AUTEUR DU TROUBLE DU VOISINAGE
La qualité de l’auteur du trouble (locataire, propriétaire, usufruitier) est indifférente à condition qu’il occupe le bien dont émane le trouble.
L’auteur du trouble peut voir engager sa responsabilité, sans qu’il n’ait commis de faute. Il convient de démontrer que le trouble est anormal.
Il existe différentes catégories de troubles et notamment :
- Les bruits ;
- Les odeurs ;
- Les fumées, poussières et émanations
- La pollution
- La privation d’ensoleillement et de vue
L’anormalité du trouble réside dans le fait que cela cause un préjudice. Il convient alors de faire une étude spécifique de chacun des cas pour vérifier que le trouble cause un dommage, le rendant ainsi anormal.
Il est alors nécessaire de constater un dommage traduisant un inconvénient excessif de voisinage pour obtenir réparation du préjudice ou du désagrément qui lui est causé.
L’ACTION INDIRECTE CONTRE LE PROPRIÉTAIRE DU FONDS VOISIN
L’action contre le propriétaire du fait de ses locataires
L’article 1719, 3° du Code civil oblige le bailleur à une jouissance paisible des lieux. Ainsi, et alors même qu’il n’est pas l’auteur du trouble, le propriétaire du fonds d’où le trouble provient, engage sa responsabilité.
Afin de s’exonérer de sa responsabilité le bailleur doit :
- Mettre en demeure le locataire de cesser les troubles
- Mais encore, il est tenu d’obtenir la cessation définitive de ces troubles par tous moyens (jusqu’à, le cas échéant, obtenir la résiliation du bail).
Ainsi, l’action contre le bailleur est une arme redoutable pour la victime du trouble.
Le propriétaire aura tout de même un recours contre son locataire pour lui faire supporter les conséquences de ses manquements. Il devra alors démontrer :
- Soit un manquement au contrat de bail ;
- Soit un abus de jouissance du local loué.
L’action contre le propriétaire du fait des entreprises travaillant sur l’immeuble
Lorsque le propriétaire endosse la qualité de maître d’ouvrage, il est responsable du fait de l’intervention de l’entreprise de travaux qu’il a missionnée.
Le maître de l’ouvrage est donc responsable du fait de l’entrepreneur dont l’intervention est à l’origine du trouble.
L’action contre l’entreprise qui réalise les travaux
Par un arrêt du 22 juin 2005, la Cour de cassation a décidé que « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés ».
Ainsi, la victime du trouble peut rechercher la responsabilité :
- Du propriétaire de l’immeuble ;
- Des constructeurs, considérés comme des voisins occasionnels.
Le propriétaire dispose d’un recours contre les entreprises. Le fondement juridique de ce recours dépend du fait de savoir si la victime du trouble a été ou non indemnisée.
- Victime indemnisée : recours fondé sur la responsabilité contractuelle ;
- Victime pas encore indemnisée : deux fondements possibles :
- Recours personnel fondé sur la responsabilité contractuelle ;
- Recours subrogatoire, le propriétaire est subrogé dans les droits de la victime et peut donc agir sur le fondement des troubles du voisinage.
Le recours subrogatoire présente l’avantage de ne pas imposer au propriétaire la démonstration d’un manquement contractuel de l’entreprise.
Le propriétaire peut avoir tout intérêt à indemniser la victime avant d’engager son recours contre l‘entreprise.
NOS CONSEILS
Les troubles du voisinage peuvent être la source d’un contentieux varié et complexe. Un examen de chacune des situations est nécessaire afin de déterminer le fondement utile et de ne pas fermer la porte à un éventuel recours.
Pour cela, faites appel à un avocat spécialisé afin de vous accompagner.
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