En cas de liquidation judiciaire d’un locataire commercial, le bailleur peut faire constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers nés pendant la procédure de liquidation.
La Cour de cassation vient ici rappeler que la délivrance préalable d’un commandement de payer n’est pas obligatoire.
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LA RESILIATION DU BAIL SANS COMMANDEMENT PREALABLE
Dans cette affaire, un bailleur demande au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers postérieurs. (Article L641-12 3° C.com).
Le juge-commissaire puis la Cour d’appel rejettent la demande de résiliation au motif que le bailleur doit faire délivrer préalablement un commandement visant la clause résolutoire.
Or, la Cour de cassation censure la décision. En effet, le juge-commissaire saisi sur le fondement de L641-12 3° C.com d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail, n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L145-41 C.com.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient ici s’aligner sur la jurisprudence de la chambre commerciale. (Cass. com. 9-10-2019 n° 18-17.563 FS-PBI, Sté SCI des Bains c/ B.. Cass. com. 15-1-2020 n° 17-28.127 F-D
La résiliation de plein droit sur le fondement du Code de commerce obéit à un régime spécifique. En effet, dans cas, le bailleur n’a pas à fonder sa demande sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. Partant, il n’a pas à délivrer préalablement un commandement de payer visant ladite clause.
L’ENGAGEMENT DE DEUX ACTIONS PARALLELES
L’arrêt apporte un enseignement intéressant sur l’engagement de deux actions parallèles par le bailleur.
En effet, dans cette affaire, le bailleur avait tout d’abord saisi le juge-commissaire afin de faire constater la résiliation du bail.
Il faisait ensuite délivrer un commandement de payer au liquidateur judiciaire visant la clause résolutoire, puis saisissait le juge des référés en application de l’article L 145-41C.com. Le juge des référé accordait des délais de paiement et suspendait les effets de la clause résolutoire.
La Cour valide la possibilité de cumuler les deux actions en parallèle.
D’une part, parce qu’elles sont soumises à un régime distinct. Le juge des référés peut parfaitement suspendre les effets de la clause alors que le juge-commissaire peut résilier de plein droit le bail. Ces décisions ne sont pas contradictoires.
D’autre part, le cumul présente un intérêt pour le bailleur puisque le juge-commissaire n’a pas compétence pour allouer une provision au bailleur ou ordonner l’expulsion du locataire. Seul le juge des référés peut y procéder.
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