Les travaux dus à la vétusté ne peuvent être imputés au locataire à bail commercial sauf clause contraire expresse.
La Cour de cassation vient dans la présente affaire rappeler cette règle.
Cass. 3ième civ. 09-05-2019 n° 18-14123
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA PROCÉDURE
Un locataire commercial avait payé à son bailleur des charges de réparations d’un emplacement de parking. Ces réparations étant nécessaires en raison de la vétusté, il demande finalement à son bailleur de lui rembourser.
Le locataire estime en effet que les travaux dus à la vétusté ne peuvent lui être imputés.
La Cour d’appel rejette la demande du locataire. Le bail commercial prévoyait en effet que le locataire était tenu des travaux d’entretien et de réparation autre que les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.
Les présents travaux, ayant pour but de remédier à la vétusté n’étant pas des « grosses réparations », le juge considère le locataire doit en assumer la charge.
La Cour de cassation juge cependant le contraire.
LA SOLUTION
Selon la Cour de cassation, les travaux dus à la vétusté ne peuvent être imputés au locataire que si cela est expressément prévu par le bail.
Or, le bail litigieux ne visait pas expressément la vétusté mais seulement des travaux d’entretien et de réparation.
L’article 1755 du Code civil prévoit en effet que le locataire n’est pas tenu de procéder aux réparations liées à la vétusté. Cet article n’est cependant pas d’ordre public et il est possible d’y déroger dans le bail.
Or, la dérogation doit être mentionnée très précisément dans le bail. La décision rendue n’est pas nouvelle (Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21.027 – Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-21.166).
Rappelons cependant que depuis la loi Pinel du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut pas imputer les travaux de vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (R145-35 C.com).
NOS CONSEILS
La rédaction du bail commercial ne doit pas être négligée. Les clauses de répartition des travaux entre locataire et bailleur sont fondamentales en raison des enjeux financiers.
C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé à l’occasion de la rédaction du bail commercial ou en cas de litige. (V. La rédaction du bail commercial : les clauses importants).
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