Le montant du loyer ne change en principe pas pendant la durée du bail commercial. Cependant, le loyer peut augmenter ou diminuer en cours de bail, pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, en raison de la stipulation dans le bail d’une clause dite « d’échelle mobile ». Il s’agit d’une indexation du loyer, généralement annuelle, sur un indice de référence (ICC,ILC…).
Ensuite, par le jeu de la révision triennale légale prévue par le Code de commerce.
Dans tous les cas, la mise en œuvre de cette révision du loyer, légale ou contractuelle, peut aboutir à la fixation du loyer à la valeur locative.
I . LA CLAUSE D’ÉCHELLE MOBILE
Définition de la clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation) est une clause permettant d’indexer le loyer de manière périodique, sur un indice de référence. En pratique, l’indexation est généralement annuelle et automatique.
L’indice de référence peut être l’ILC (indice des loyers commerciaux), ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ou ICC (indice du coût de la construction).
Il est à noter que l’ICC n’a pas disparu s’agissant des clauses d’échelles mobiles. En revanche, il n’est plus possible de s’y référer pour les révisions triennales, pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Ainsi, le loyer du bail commercial va varier chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de référence.
Cependant, cette indexation automatique est purement contractuelle. Cela signifie qu’elle doit être prévue dans le bail commercial. A défaut, elle ne peut trouver à s’appliquer.
Jeu de la clause d’échelle mobile et fixation du loyer à la valeur locative
Le jeu de la clause d’échelle mobile est encadré par l’article L145-39 du Code de commerce.
En effet, si par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au loyer de départ, le bailleur (si hausse) ou le locataire (si baisse) peuvent demander la révision du loyer à la valeur locative.
II . LA RÉVISION TRIENNALE
Le plafonnement du loyer révisé
La révision triennale est un droit légal. Ainsi, elle peut être invoquée même si le bail commercial ne le prévoit pas.
Elle est possible tous les 3 ans à compter de la dernière révision ou fixation du loyer.
Elle permet d’obtenir une révision du loyer à la valeur locative. Cependant, la variation du loyer est en principe plafonnée.
Cela signifie qu’elle ne peut pas excéder la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT). Ce plafonnement est destiné à protéger le locataire contre une variation importante du loyer.
Le déplafonnement du loyer révisé
Par exception, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer à la valeur locative. Pour cela, il doit démontrer :
- une modification des facteurs locaux de commercialité.
- Que cette modification à entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative
Elle peut être demandée aussi bien par le bailleur (en cas de hausse) que par le locataire (en cas de baisse).
Enfin, le bailleur peut demander le déplafonnement, à l’occasion d’une révision triennale, en cas de déspécialisation du bail par exemple.
Cela concerne soit une déspécialisation partielle et l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires (article L145-47 C.com) ou une déspécialisation totale (article L145-50 C.com).
III . NOS CONSEILS EN CAS DE RÉVISION DU LOYER
Les règles relatives à la révision du loyer peuvent s’avérer complexes et souvent méconnues par les propriétaires et locataires.
C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin d’être conseillé ou défendu.
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