[BAIL COMMERCIAL] Un copropriétaire peut-il demander la résiliation du bail commercial ?

Un copropriétaire peut demander la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du bailleur (copropriétaire) à mettre un terme aux nuisances causées par le locataire commercial.

Il doit pour cela démontrer que la carence de l’autre copropriétaire porte atteinte à ses droits.

Cass. 3° civ. 12 juillet 2018 n° 17-20680

LES FAITS

Un copropriétaire donne son local à bail commercial pour usage de restaurant.

D’autres copropriétaires d’un appartement avec terrasses situé au dernier étage de l’immeuble se plaignent de nuisances olfactives et d’une activité de vente à domicile.

Ils invoquent la carence du propriétaire du local et l’ont assigné, ainsi que le locataire, en résiliation du bail commercial.

La Cour d’appel accueille favorablement la demande de résiliation des copropriétaires.

D’une part, la Cour d’appel retient que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété, en provenance du restaurant, sont établies et caractérisées.

D’autre part, la Cour d’appel relève que le locataire, a eu connaissance du règlement de copropriété et que le bail interdit « d’entreposer dans les parties communes, dans le parking, sur les trottoirs de la copropriété, des véhicules deux roues ».

Le locataire ne justifie pas que l’activité de vente à emporter a cessé.

Cependant, la Cour de cassation casse l’arrêt au motif que la Cour d’appel aurait dû notamment fonder sa décision sur le fait que le demandeur rapporte la preuve que la carence du propriétaire soit de nature à « compromettre ses droits ».

LA SOLUTION

Il résulte des dispositions des articles 1199 et 1341-1 du Code civil :

• Principe : les conventions n’ont d’effets qu’entre les parties signataires ;
• Tempérament : les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur.

L’action oblique est une action qui permet à un créancier d’agir contre le débiteur de son débiteur.

Dans la décision commentée :

Créancier = copropriétaire de l’appartement avec la terrasse ;

Débiteur = copropriétaire bailleur du local ;

Débiteur du débiteur = le locataire qui exploite le restaurant.

Pour engager une action oblique, il est ainsi nécessaire que la créancier démontre que la carence de son débiteur compromette ses droits.

L’action oblique du créancier n’est dès lors recevable que s’il établit :

• D’une part, l’inaction du débiteur (Cass. 3^e 20-12-1994 n° 92-19.490 ; Cass. 3^eciv. 7-3-1968 n° 64-13.677)
• Et, d’autre part, que celle-ci compromet ses droits de créancier (Cass. 1^eciv. 17-5-1982 n° 81-12.312).

Il faut rappeler qu’au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire est créancier du respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires.

Ainsi en pratique, le copropriétaire de l’appartement avec terrasse aurait pu démontrer l’inaction du copropriétaire bailleur en le mettant en demeure d’avoir à faire respecter le règlement de copropriété.

NOS CONSEILS

En cas de litige avec le locataire commercial, le bailleur ou un copropriétaire de l’immeuble, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier pourra utilement vous conseiller et assister afin de défendre vos droits.