En cas de vente d’un local commercial, le bailleur doit le proposer en priorité à son locataire commercial.

LE DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL

Le principe

Le locataire commercial est prioritaire pour acheter le local dans lequel il exploite son fonds de commerce (Art. L145-46-1 du Code de commerce).

Pour cela, il doit disposer d’un bail commercial encore en cours. En effet, ce droit de préférence ne bénéficie pas au locataire ayant reçu congé avec refus de renouvellement.

Les exceptions

Ce droit de préférence ne s’applique cependant pas dans plusieurs situations :

  • en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
  • lors de la cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • lors de la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, même lorsque l’immeuble ne comprend qu’un local commercial ;
  • en cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Précisons également que ce droit de préférence ne s’applique pas lorsque le local est vendu judiciairement à l’occasion par exemple d’une vente aux enchères. (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113).

LES MODALITÉS DE L’INFORMATION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR

Le propriétaire doit, avant tout projet de cession, informer son locataire de son intention de vendre.

Cette information doit obligatoirement intervenir :

  • par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou ;
  • remise en main propre contre récépissé ou émargement ;

Cette notification doit préciser, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle doit également reproduire les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article 145-46-1 du Code de commerce.

Rappelons également qu’il a été jugé l’offre ne peut pas inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.  (Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-14.605).

A réception de l’offre le locataire bénéficie d’un délai d’UN mois pour accepter ou refuser. En cas de silence à l’expiration de ce délai, il est considéré avoir renoncé.

S’il accepte, le locataire dispose alors d’un délai de DEUX mois, à compter de la date d’envoi de son acception au bailleur, pour la réalisation de la vente.

Dans ce dernier cas, s’il notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à QUATRE mois.

Enfin, si à l’expiration de ces délais la vente n’a pas été réalisée, l’acception de l’offre est sans effet. Le propriétaire retrouve alors sa liberté de vendre à la personne de son choix.

Ces formalités doivent être réitérées en cas de modification ultérieure et plus avantageuses du prix ou des conditions de la vente

NOS CONSEILS

Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé afin de vous guider à l’occasion de la vente de vos locaux commerciaux.

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