[BAIL COMMERCIAL] Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux
En cas de vente d’un local commercial, le bailleur doit le proposer en priorité à son locataire commercial.
LE DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL
Le principe
Le locataire commercial est prioritaire pour acheter le local dans lequel il exploite son fonds de commerce (Art. L145-46-1 du Code de commerce).
Pour cela, il doit disposer d’un bail commercial encore en cours. En effet, ce droit de préférence ne bénéficie pas au locataire ayant reçu congé avec refus de renouvellement.
Les exceptions
Ce droit de préférence ne s’applique cependant pas dans plusieurs situations :
- en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
- lors de la cession unique de locaux commerciaux distincts ;
- lors de la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, même lorsque l’immeuble ne comprend qu’un local commercial ;
- en cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Précisons également que ce droit de préférence ne s’applique pas lorsque le local est vendu judiciairement à l’occasion par exemple d’une vente aux enchères. (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113).
LES MODALITÉS DE L’INFORMATION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR
Le propriétaire doit, avant tout projet de cession, informer son locataire de son intention de vendre.
Cette information doit obligatoirement intervenir :
- par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou ;
- remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
Cette notification doit préciser, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle doit également reproduire les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article 145-46-1 du Code de commerce.
Rappelons également qu’il a été jugé l’offre ne peut pas inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier. (Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-14.605).
A réception de l’offre le locataire bénéficie d’un délai d’UN mois pour accepter ou refuser. En cas de silence à l’expiration de ce délai, il est considéré avoir renoncé.
S’il accepte, le locataire dispose alors d’un délai de DEUX mois, à compter de la date d’envoi de son acception au bailleur, pour la réalisation de la vente.
Dans ce dernier cas, s’il notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à QUATRE mois.
Enfin, si à l’expiration de ces délais la vente n’a pas été réalisée, l’acception de l’offre est sans effet. Le propriétaire retrouve alors sa liberté de vendre à la personne de son choix.
Ces formalités doivent être réitérées en cas de modification ultérieure et plus avantageuses du prix ou des conditions de la vente
NOS CONSEILS
Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé afin de vous guider à l’occasion de la vente de vos locaux commerciaux.
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[SOCIETES] L’associé de SCP peut être privé de son droit aux bénéfices dès son retrait
En cas de retrait, l’associé d’une Société Civile Professionnelle a droit aux bénéfices jusqu’au remboursement de ses parts. La Cour de cassation est cependant venue valider une dérogation à ce principe.
Cass. 1e civ. 8-1-2020 no 17-13.863 FS-PBI
LE DROIT DE RETRAIT DE L’ASSOCIE ET SON DROIT AUX BÉNÉFICES
Les associés de sociétés civiles, dont les SCP, ont le droit de se retirer de la société (Article 1869 code civil).
Néanmoins, en cas de désaccord sur la valeur des parts, le délai entre la décision de retrait et le retrait effectif, peut s’avérer très long.
C’est le cas lorsque la valeur des parts sociales est déterminée à l’occasion d’une procédure d’expertise, qui peut s’étirer sur plusieurs mois voire plus..
Pendant ce temps, l’associé conserve ses droit patrimoniaux (dividendes) jusqu’au paiement de ses parts. (Voir sur ce point : Le droit aux dividendes des héritiers d’un associé demeure jusqu’au rachat de ses parts).
Cela vaut même s’il ne travaille plus dans la SCP (Cass. 1e civ. 16-4-2015 no 13-24.931).
A l’appui de ce principe, un associé de SCP d’avocats, qui avait usé de son droit de retrait, a réclamé sa quote-part de bénéfices jusqu’au paiement de ses parts.
LA VALIDATION DES CONVENTIONS DÉROGATOIRES
La demande de l’associé a été rejetée par la Cour de cassation.
En effet, une convention prévoyait dans cette affaire que l’associé perdait sa vocation aux bénéfices dès son retrait.
La Cour de cassation est venue valider ce type dérogation. Celle-ci peut figurer dans les statuts ou un contrat à part, tel qu’un pacte d’associés.
La Cour considère que ce type de convention ne constitue pas un pacte « léonin» (Article 1844-1 al. 2 Code civil).
NOS CONSEILS
Il est opportun de prévoir en amont, dans les statuts ou un pacte d’associés, ce type de clause. En effet, l’associé retrayant pourrait avoir intérêt à faire durer la situation pour percevoir, sans travailler, des bénéfices.
Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin d’être conseillé, avant tout litige, ou lorsque celui-ci est né.
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Maison à Cadillac à partir de 15 000 € [Vente du 19/03/2020]
Maison
Cadillac
Lieudit l’Agnet
Situation : –
Mise à prix : 15 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 21/02/2020 de 13h30 à 15h30
Le 03/03/2020 de 9h à 11h
Vente
Le 19/03/2020 à 15h
Tribunal Judiciaire de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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[SOCIETES] L'abus de majorité et l'augmentation de la rémunération du dirigeant
Peut-être abusive, la décision d’assemblée qui autorise une forte augmentation de la rémunération du gérant lorsque les résultats comptables de la société ne le justifient pas.
Cass. com. 15-1-2020 n° 18-11.580 F-D, Sté Maintenance industrie c/ L.
LE CONTEXTE DE LA PROCÉDURE EN ABUS DE MAJORITÉ
Dans l’affaire soumise aux tribunaux, des cogérants majoritaires d’une SARL avaient voté une forte augmentation de leur rémunération.
La rémunération brute annuelle était passée de 28 000 euros par gérant, à 75 000 euros.
Des associés minoritaires ont poursuivi en juste l’annulation de la délibération pour abus de majorité.
Après avoir perdu devant la Cour d’appel, les minoritaires ont obtenu gain de cause devant la Cour de cassation.
L’EXISTENCE D’UN ABUS DE MAJORITÉ
Sur les conditions et exemples d’abus de majorité voir notre article.
Dans son arrêt, la Cour de cassation a jugé que les cogérants majoritaires avaient commis un abus de majorité.
L’abus de majorité est constitué par les deux conditions cumulatives suivantes :
- La décision était contraire à l’intérêt social ;
- La décision avait pour but de favoriser les intérêts des associés majoritaires au détriment des minoritaires
Or, dans cette affaire, la forte augmentation n’était pas justifiée par les résultats comptables de la société qui avaient baissé.
En effet, le résultat comptable était passé de 165 000 euros à 375 euros. Aucun dividende n’avait donc pu être distribué contrairement aux exercices précédents.
L’augmentation de la rémunération du dirigeant malgré de faibles bénéfices laisse généralement subodorer l’abus de majorité.(Cass. com. 20-2-2019 no 17-12.050)
Cependant, l’analyse doit être plus subtile. En effet, la baisse du résultat peut par exemple s’expliquer par des investissements importants de la société. Dans ce cas, l’abus de majorité n’est pas caractérisé. (Cass. com. 3-6-2003 no 912)
De même, l’octroi d’une prime importante au dirigeant alors que les bénéfices avaient été, pendant plusieurs années, mis en réserve, peut constituer un abus de majorité. (Cass. com. 1-7-2003 no 99-19.328)
Parallèlement, la décision de mise en réserve des bénéfices peut être abusive lorsqu’elle s’accompagne d’une augmentation de la rémunération du dirigeant. (Cass. com. 20-2-2019 no 17-12.050)
NOS CONSEILS
En cas d’abus de majorité ou préalablement à tout assemblée amenée à voter une augmentation, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé.
Ce dernier vous conseillera sur les risques ou l’existence d’un tel abus afin de protéger vos intérêts et ceux de la société.
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Immeuble à rénover à Gironde-sur-Dropt à partir de 100 000 € [Vente du 12/03/2020]
Immeuble à rénover avec jardin
Gironde-sur-Dropt
93 avenue du Général de Gaulle
Immeuble composé d’un sous sol : 5 pièces dont garage et local chaudière.
Au rdc : entrée, grande pièce avec véranda, cuisine et autres pièces.
Au premier étage : sept pièces dont six avec SDB et wc.
Au deuxième étage : sept pièces avec SDB et wc.
Situation : –
Mise à prix : 100 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 11/02/2020 de 10h à 12h
Le 18/02/2020 de 10h à 12h
Vente
Le 12/03/2020 à 15h
Tribunal Judiciaire de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Appartements à Porté-Puymorens (Pyrénées-Orientales) à partir de 5 000 € [Vente du 12/03/2020]
Appartements
Portée-Puymorens
Résidence Fonfrède – La Rive de Redoune
deux appartements vendus en 2 lots séparés :
- Un studio situé en rdc avec casier à skis à partir de 5 000 €
- Un studio situé au 1er étage avec casier à skis à partir de 10 000 €
Situation : –
Mise à prix : 5 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 14/02/2020 de 14h30 à 16h30
Le 22/02/2020 de 10h à 12h
Vente
Le 12/03/2020 à 15h
Tribunal Judiciaire de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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[BAIL COMMERCIAL] La révision du loyer en cours de bail
Le montant du loyer ne change en principe pas pendant la durée du bail commercial. Cependant, le loyer peut augmenter ou diminuer en cours de bail, pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, en raison de la stipulation dans le bail d’une clause dite « d’échelle mobile ». Il s’agit d’une indexation du loyer, généralement annuelle, sur un indice de référence (ICC,ILC…).
Ensuite, par le jeu de la révision triennale légale prévue par le Code de commerce.
Dans tous les cas, la mise en œuvre de cette révision du loyer, légale ou contractuelle, peut aboutir à la fixation du loyer à la valeur locative.
I . LA CLAUSE D’ÉCHELLE MOBILE
Définition de la clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation) est une clause permettant d’indexer le loyer de manière périodique, sur un indice de référence. En pratique, l’indexation est généralement annuelle et automatique.
L’indice de référence peut être l’ILC (indice des loyers commerciaux), ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ou ICC (indice du coût de la construction).
Il est à noter que l’ICC n’a pas disparu s’agissant des clauses d’échelles mobiles. En revanche, il n’est plus possible de s’y référer pour les révisions triennales, pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Ainsi, le loyer du bail commercial va varier chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de référence.
Cependant, cette indexation automatique est purement contractuelle. Cela signifie qu’elle doit être prévue dans le bail commercial. A défaut, elle ne peut trouver à s’appliquer.
Jeu de la clause d’échelle mobile et fixation du loyer à la valeur locative
Le jeu de la clause d’échelle mobile est encadré par l’article L145-39 du Code de commerce.
En effet, si par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au loyer de départ, le bailleur (si hausse) ou le locataire (si baisse) peuvent demander la révision du loyer à la valeur locative.
II . LA RÉVISION TRIENNALE
Le plafonnement du loyer révisé
La révision triennale est un droit légal. Ainsi, elle peut être invoquée même si le bail commercial ne le prévoit pas.
Elle est possible tous les 3 ans à compter de la dernière révision ou fixation du loyer.
Elle permet d’obtenir une révision du loyer à la valeur locative. Cependant, la variation du loyer est en principe plafonnée.
Cela signifie qu’elle ne peut pas excéder la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT). Ce plafonnement est destiné à protéger le locataire contre une variation importante du loyer.
Le déplafonnement du loyer révisé
Par exception, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer à la valeur locative. Pour cela, il doit démontrer :
- une modification des facteurs locaux de commercialité.
- Que cette modification à entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative
Elle peut être demandée aussi bien par le bailleur (en cas de hausse) que par le locataire (en cas de baisse).
Enfin, le bailleur peut demander le déplafonnement, à l’occasion d’une révision triennale, en cas de déspécialisation du bail par exemple.
Cela concerne soit une déspécialisation partielle et l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires (article L145-47 C.com) ou une déspécialisation totale (article L145-50 C.com).
III . NOS CONSEILS EN CAS DE RÉVISION DU LOYER
Les règles relatives à la révision du loyer peuvent s’avérer complexes et souvent méconnues par les propriétaires et locataires.
C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin d’être conseillé ou défendu.
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Maison à Lesparre-Médoc à partir de 55 000 € [Vente du 27/02/2020]
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Lesparre-Médoc
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Mise à prix : 55 000 €
Visites sur place
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Le 11/02/2020 de 14h à 16h
Le 18/02/2020 de 10h à 12h
Vente
Le 27/02/2020 à 15h
Tribunal Judiciaire de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Ensemble immobilier à Saint-Médard-en-Jalles à partir de 367 500 € [Vente du 27/02/2020]
Ensemble immobilier de 5 logements
Saint-Médard-en-Jalles
1 B chemin Lafon
Ensemble immobilier composé de 5 logements d’habitation et 4 garages :
- 4 logements de 35 m² env.
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- 3 garages de 15 m² env.
- 1 garage de 52 m² env.
Situation : –
Mise à prix : 367 500 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 13/02/2020 de 10h à 12h
Le 18/02/2020 de 15h à 17h
Vente
Le 27/02/2020 à 15h
Tribunal Judiciaire de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Maison à Lacanau à partir de 23 000 € [Vente du 20/02/2020]
Maison d’habitation
Lacanau
23 résidence Les Maisons Landaises
Maison d’habitation comprenant une cuisine, deux chambres, salle d’eau et une pièce.
A l’extérieur : jardin avec cabanon et parking.
Situation : Loué
Mise à prix : 23 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 03/02/2020 de 10h à 12h
Le 10/02/2020 de 10h à 12h
Vente
Le 20/02/2020 à 15h
Tribunal Judiciaire de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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