Afin de réaliser une opération immobilière, il peut être tentant de se tourner vers la Société Civile Immobilière (SCI). Or, cette forme de société n’est pas toujours adaptée, en particulier pour des opérations de construction-vente d’immeubles.
Dans ce dernier cas, mieux vaut opter pour la Société Civile de Construction-Vente (SCCV).
DÉFINITION DE LA SCCV
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT
DÉFINITION DE LA SCCV
La SCCV
La Société Civile de Construction-Vente est une société destinée à la réalisation d’une (ou plusieurs) opération de construction et vente d’un bien immobilier en vue de profiter des gains générés par l’opération.
Ainsi, cette société est utilisée lorsque plusieurs personnes (personnes physiques et/ou morales) prévoient de s’associer en vue de réaliser une opération commerciale de construction-vente.
SCCV et Société civile immobilière (SCI)
L’objet de la SCCV est de réaliser une opération commerciale permettant aux associés de percevoir à la revente du bien, les gains de l’opération.
A l’inverse, la SCI a un objet civil et non commercial. Ainsi, la SCI doit être utilisée lorsqu’elle a pour objet d’assurer la gestion du bien.
Ainsi, lorsque l’objectif des associés est de procéder à une vente du bien sitôt la construction achevée, ceux-ci devront opter pour la SCCV.
SCCV et société commerciale
L’objet de la SCCV étant commercial, les associés ont la possibilité d’opter pour une société commerciale classique de type SARL ou SAS.
En pratique, ce choix devra notamment être guidé par des considérations fiscales dans la mesure où ces sociétés ont des d’impositions spécifiques :
- l’impôt sur le revenu pour la SCCV
- l’IS de droit pour la SARL et SAS
Il faut donc étudier au cas par cas la forme sociale la plus adaptée.
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT DE LA SCCV
La constitution et fonctionnement de la SCCV
La constitution d’une SCCV ne diffère pas de celle des autres sociétés et en particulier d’une SCI. C’est ainsi que de manière identique à la SCI :
- il faut deux associés au minimum (personnes physiques et/ou morales)
- il n’y a pas de capital social minimum
- les associés peuvent faire l’apport de liquidités ou de biens en nature (ex : terrain)
- la responsabilité des associés est illimitée à proportion de leur part au capital
Le régime fiscal de la SCCV
La SCCV est, par dérogation, soumise à l’impôt sur le revenu (Art. 239 ter du CGI).
Elle ne peut d’ailleurs pas opter pour l’IS.
La SCCV à l’IR est dite « fiscalement transparente ». Autrement dit, chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève.
Le régime d’imposition de ses associés est le suivant :
- le bénéfice de l’associé personne physique est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou des plus-values des particuliers.
- le bénéfice de l’associé personne morale à l’IS est imposé à l’IS.
La transparence fiscale de la SCCV n’est pas toujours avantageuse. En effet, l’associé personne physique peut parfois avoir intérêt à réaliser l’opération à travers une société commerciale à l’IS.
Il faut enfin préciser que les opérations de la SCCV sont assujetties à la TVA.
Le régime social du gérant de SCCV
Le gérant associé d’une SCCV a le statut de Travailleur Non Salarié (TNS). Il est ainsi affilié au régime social des indépendant (Sécurité Sociale des Indépendants venant substituer le RSI).
Le gérant non associé est quant à lui affilié au régime général de la sécurité sociale.
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