En cas de déplafonnement du loyer d’un bail commercial à la valeur locative, le locataire peut voir son loyer augmenter dans de très fortes proportions. Afin de limiter les conséquences dommageables d’un tel déplafonnement, la loi Pinel a mis en place un mécanisme de lissage de l’augmentation.
La Cour d’appel de Paris est venue récemment préciser que ce mécanisme de lissage ne concernait pas toutes les situations de déplafonnement.
Cour d’appel de Paris Pôle 5 chambre 3, 5 septembre 2018 n° 16/23432
LE PRINCIPE DU LISSAGE DU LOYER DÉPLAFONNÉ
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel avait instauré un mécanisme de lissage du loyer déplafonné à la valeur locative.
Ce mécanisme permet au locataire de ne pas subir immédiatement l’augmentation du loyer en l’étalant dans le temps.
Ainsi, en cas de déplafonnement du loyer d’un bail commercial, il est prévu aux termes de l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce que cela ne peut conduire à une augmentation de plus de 10 % par an du loyer de l’année précédente, ce, jusqu’à atteindre la valeur locative convenue ou fixée judiciairement.
Plus précisément, l’article précité prévoit que :
« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
LA SOLUTION DE LA COUR D’APPEL DE PARIS
Cependant, la question était de savoir si ce lissage s’appliquait également en cas de déplafonnement consécutif à une tacite prolongation du bail au delà de 12 ans.
En effet, dans ce dernier cas, le bailleur peut solliciter un déplafonnement du loyer à la valeur locative.
La réponse apportée par les Tribunaux est négative.
Le lissage du loyer déplafonné n’est pas applicable lorsqu’il résulte du dépassement de 12 années en tacite prolongation.
Ainsi, le lissage du loyer intervient uniquement :
- en cas de modification notable :
- des caractéristiques du local,
- de la destination des lieux,
- des obligations des parties,
- des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-33 1° à 4° C.com).
- si le bail initial est d’une durée supérieur à 9 ans.
Cette décision paraît conforme à la lettre de l’article L145-34 C.com tel qu’il résulte de la loi Pinel. Cependant, l’on pourra penser que le législateur a sans doute omis d’appliquer ce lissage au présent cas.
En effet, rien ne justifie a priori cette différence de traitement en fonction de la cause de déplafonnement. Peut-être s’agit-il d’une forme de sanction du locataire négligent ayant laissé son bail se prolonger tacitement sans solliciter son renouvellement.
NOS CONSEILS EN CAS DE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER
En cas de déplafonnement de votre bail, faites appel à un avocat en droit du bail commercial. En effet, ce dernier saura défendre au mieux vos intérêts de locataire ou de propriétaire.
L’on recommandera également de ne pas négliger la rédaction du bail dans la mesure où les parties peuvent écarter le principe du lissage, qui n’est pas d’ordre public.
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