Maison à Barsac à partir de 24 000 € [Vente du 26/09/2019]
Maison d’habitation
Barsac
4 et 4 B, rue Barrau
Situation :
Mise à prix : 24 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 09/09/2019 de 9h30 à 11h30
Le 116/09/2019 de 9h30 à 11h30
Vente
Le 26/09/2019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Maison à Avensan à partir de 100 000 € [Vente du 19/09/2019]
Maison d’habitation
Avensan
66 bis route de Margaux Lieudit Pelin Est
Maison d’habitation comprenant un séjour/salon, salle de bain, deux chambre.
Situation : Occupée par le propriétaire
Mise à prix : 100 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 04/09/2019 de 9h à 11h
Le 11/09/2019 de 9h à 11h
Vente
Le 19/09/2019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Maison à Barsac à partir de 135 000 € [Vente du 19/09/2019]
Maison avec cour
Barsac
3 rue Barau
Maison ancienne comprenant au rez-de-chaussée : cuisine, séjour, salle d’eau, wc, petite chambre, débarras. A l’étage ; trois chambres.
Un second bâtiment comprenant une cuisine, salon, salle à manger, cuisine, chambre, wc et salle d’eau.
A l’extérieur ; cour intérieure et jardinet.
Situation :
Mise à prix : 135 000 € avec faculté de baisse en l’absence d’enchères
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 05/09/2019 de 10h à 12h
Le 10/09/2019 de 15h à 17h
Vente
Le 19/09/019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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La date d'appréciation par le juge du patrimoine de la caution
La banque ne peut se prévaloir d’un cautionnement disproportionné au patrimoine de la caution. Cependant, il faut pour cela que la caution ne puisse pas payer au jour où elle est appelée.
Dans l’arrêt ci-après commenté, la Cour de cassation vient rappeler la date d’appréciation du patrimoine de la caution.
Cass. Com 09/07/2019 n° 17-31.346
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA PROCÉDURE
Une personne physique se porte caution de sa société au profit d’une banque. La société sera ultérieurement placée en liquidation judiciaire. La banque assigne en justice la caution en exécution de son engagement afin d’être payée.
LA PROCÉDURE
La Cour d’appel condamne la caution en estimant qu’au jour où le paiement est sollicité, elle est en capacité d’y faire face. Pour cela, la Cour apprécie le patrimoine de la caution à la date où elle rend sa décision.
La Cour de cassation censure la décision. Pour apprécier si la caution peut payer, il faut se replacer à la date de l’assignation en justice.
LA SOLUTION
Rappel des dispositions légales en matière de disproportion
La caution est la personne qui s’engage envers un créancier à remplir l’obligation du débiteur principal si celui-ci refuse ou ne peut la remplir.
En cas de prêt consenti à une société par exemple (SAS, SARL, SCI…), les banques exigent fréquemment que le(s) dirigeant(s) (ou associés) se portent caution du prêt accordé à la société.
Ainsi, si la société vient à être placée en liquidation judiciaire, la banque se retourne contre le dirigeant caution pour être payée.
Cependant, la loi exige que le cautionnement accordé par la caution soit proportionné à son patrimoine (revenus, immobilier, placements…).
L’article L332-1 du Code de la consommation prévoit en effet qu’ « un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ».
Lorsque le cautionnement est disproportionné, la caution est alors entièrement déchargée de son obligation.
Mais encore faut-il qu’au jour où la caution est « appelée », elle ne puisse pas payer. A défaut, et malgré la disproportion, la caution devra quand même payer.
En pratique, il faut donc procéder en deux temps :
- Tout d’abord, la caution doit démontrer qu’au jour de la signature de l’engagement, celui-ci était disproportionné ;
- Ensuite, pour éviter que le cautionnement ne tombe, le créancier doit venir démontrer que malgré la disproportion, la caution peut payer le jour où elle est « appelée ».
L’appréciation par les Tribunaux du patrimoine de la caution
Dans la présente décision, la Cour de cassation vient rappeler la date à laquelle le juge doit se placer pour vérifier si, au jour elle est appelée, la caution peut payer.
Il ne s’agit pas de la date à laquelle la justice va rendre sa décision. En effet, en pratique, les actions judiciaires peuvent durer plusieurs années (de 1 an à 5 ans voire plus). Ainsi, entre l’assignation et la date de la décision finale, le débiteur peut avoir reçu un héritage ou s’être enrichi. A l’inverse, il peut s’être appauvri.
Le juge ne doit cependant pas tenir compte des circonstances postérieures à l’assignation. Il doit se placer à la date à laquelle l’action en justice a été introduite.
Il s’agit là d’un rappel d’une jurisprudence déjà rendue en la matière (Cass. Com 01/03/2016 n° 14-16402).
NOS CONSEILS EN CAS DE LITIGE
Le dirigeant d’une entreprise en liquidation judiciaire peut subir de lourdes conséquences de cette faillite s’il est caution. Il est dès lors important de vérifier la validité du cautionnement au regard des dispositions légales.
Pour être valable, l’engagement doit respecter un formalisme précis et ne pas être disproportionné.
A défaut, la caution peut-être, sous certaines conditions, déchargée de cet engagement.
En raison des enjeux importants, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé afin de défendre ses intérêts.
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Appartement à Cenon à partir de 90 000 € [Vente du 19/09/2019]
Appartement avec parkings
Cenon
96-98-100 Cours Victor Hugo – Les Allées Stella A-B
Appartement en rez-de-chaussée d’une superficie de 58,63 m² comprenant séjour/cuisine, deux chambres, salle de bain et wc. A l’extérieur : WC, balcon, terrasse
Situation : –
Mise à prix : 90 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 03/09/2019 de 10h à 12h
Le 10/09/2019 de 10h à 12h
Vente
Le 19/09/2019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Maison à Auros à partir de 180 000 € [Vente du 05/09/2019]
Maison d’habitation avec terrain
Auros
Lieudit Mondet
Maison d’habitation d’une superficie d’environ 270 m² comprenant au sous-sol : plusieurs pièces à usage de garage, cave et buanderie.
Au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, bureau, deux chambres, salle de bain, wc.
A l’étage : mezzanine, trois chambres, bureau, salle d’eau et wc
A l’extérieur : un jardin, terrasse couverte et piscine sur une parcelle d’environ 4000 m²
Situation : –
Mise à prix : 180 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 05/08/2019 de 14h à 16h
Le 28/08/2019 de 10h à 12h
Vente
Le 05/09/2019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Maison à Puybarban à partir de 21 000 € [Vente du 05/09/2019]
Maison d’habitation
Puybarban
Lieudit Lapierre Nord
Situation : –
Mise à prix : 21 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 19/08/2019 de 9h30 à 11h30
Le 26/08/2019 de 9h30 à 11h30
Vente
Le 05/09/2019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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Pavillon à Gujan Mestras à partir de 40 000 € [Vente du 05/09/2019]
Pavillon avec jardin
Gujan Mestras
Résidence Les Chalets de la Hume 2 Quater Avenue Sainte Marie
Pavillon individuel mitoyen d’une superficie de 30m² comprenant une pièce principale, une seconde pièce avec puits de jour, une cuisine, une salle d’eau, mezzanine et une terrasse.
A l’extérieur, un jardin clos et un chalet et parking.
Situation : –
Mise à prix : 40 000 €
Visites sur place
(sans rendez-vous)
Le 28/08/2019 de 14h à 16h
Le 03/09/2019 de 10h à 12h
Vente
Le 05/09/2019 à 15h
Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux
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[BAIL COMMERCIAL] Le renouvellement du bail commercial
A l’arrivée du terme du bail commercial (9 ans en principe), celui-ci ne prend pas automatiquement fin. Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.
De son côté, le bailleur peut vouloir augmenter du loyer initialement fixé à l’occasion du renouvellement. Faisons le point sur les droits des parties aux termes du bail.
Les conseils d'un avocat
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LA FIN DU BAIL ET SON RENOUVELLEMENT
A l’issue de la durée initialement fixée dans le bail (9 ans ou plus), celui-ci se poursuit tacitement si les parties ne font rien. L’on parle de tacite prolongation.
Ainsi, la relation contractuelle reste régie par les dispositions du bail initial. Seule sa durée est désormais modifiée puisque le bail devient à durée indéterminée.
Dès lors, chaque partie pourra y mettre fin moyennant un préavis donné 6 mois à l’avance, pour le premier jour du trimestre civil (Article L145-9 du Code de Commerce) . Le locataire bénéficie cependant d’un droit légal au renouvellement.
Le droit au renouvellement
Le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Il s’agit de la « propriété commerciale ». Aucune disposition contractuelle ne peut faire échec à ce droit.
Pour en bénéficier, le commerçant (ou artisan) doit avoir respecté le bail écoulé. En effet, en cas de motif légitime (non paiement des loyers etc…), le locataire peut perdre son droit au renouvellement. De même, d’autres motifs prévus par la loi peuvent justifier un non-renouvellement (Article L145-17 du code de commerce) comme par exemple la prise d’arrêté de péril ou la reconstruction de l’immeuble.
Lorsque ce droit au renouvellement n’est pas remis en cause, le bailleur a toujours la possibilité de refuser le renouvellement. Il doit cependant payer une indemnité d’éviction (Article L145-14 du code de commerce).
La situation de tacite prolongation créant une insécurité juridique, surtout pour le locataire, cette situation ne doit pas perdurer. Ainsi, afin de renouveler le bail pour une nouvelle durée de 9 ans il convient :
- Pour le bailleur : d’adresser un congé avec offre de renouvellement ;
- Pour le locataire : d’adresser une demande de renouvellement.
Le congé du bailleur avec offre de renouvellement
Le bailleur peut donner congé en offrant au locataire de renouveler le bail. Dans cette hypothèse, le bailleur doit proposer le nouveau loyer qu’il entend voir appliquer pour ce bail renouvelé.
Le locataire peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer. Dans ce cas un nouveau bail est conclu. Le locataire peut accepter uniquement le principe de renouvellement mais non le nouveau loyer proposé.
Dans ce cas, il appartiendra au bailleur de saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé.
La demande de renouvellement du locataire
Le locataire peut à tout moment en cours du bail ou en tacite prolongation, demander le renouvellement.
Il doit pour cela adresser une demande écrite au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’Huissier. Sa demande devra respecter un formalisme obligatoire (Article L145-10 du code de commerce).
Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre. Il peut refuser le renouvellement en notifiant son refus par acte d’huissier. Sauf motifs sérieux, il devra indemniser le locataire en lui versant une indemnité d’éviction (Article L145-14 du code de commerce).
Le bailleur peut accepter le principe du renouvellement et solliciter un nouveau loyer. Dans ce cas, le bail sera temporairement renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans mais il conviendra de s’accorder sur le nouveau loyer.
Tant qu’aucun accord ne sera intervenu sur le loyer, le bailleur pourra revenir sur le renouvellement (droit de repentir), et donner congé.
Si le bailleur ne répond pas dans le délai de 3 mois, le bail se trouve renouvelé. Cependant, là encore, le bail ne sera définitivement renouvelé que lorsqu’un accord sera intervenu entre les parties sur le montant du nouveau loyer.
LE NOUVEAU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ
Lors d’une demande de renouvellement ou d’un congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut demander à ce que le loyer soit revu à la hausse.
Par principe, le nouveau loyer peut être fixé à la valeur locative (Article L145-33 du code de commerce). L’on parle alors de « déplafonnement » du loyer. Cela peut entraîner une augmentation importante du loyer et mettre en péril l’activité du locataire.
Afin d’éviter cela, la loi prévoit dans certains cas un « plafonnement » du loyer du bail renouvelé (Article L145-34 du code de commerce). Cela signifie que le nouveau loyer ne pourra pas excéder la variation de l’indice choisi dans le bail (ILC : Indice des loyers Commerciaux ou ILAT ; Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires).
La règle du plafonnement du loyer s’applique lorsque :
- Le bail n’excède pas 9 ans
- La valeur locative est supérieure au loyer
- Les parties n’ont pas exclu contractuellement la règle du plafonnement.
En revanche, le loyer sera déplafonné à la valeur locative lorsque :
- Les parties auront contractuellement exclu la règle du plafonnement ;
- Le bail a une durée supérieure à 9 ans ;
- Le local est monovalent (hôtel, camping…) ;
- Le bail s’est prolongé plus de 12 ans par l’effet de la tacite prolongation ;
- La valeur locative a connu une évolution « notable ».
En cas de désaccord des parties sur la proposition du bailleur, les parties pourront saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai de 2 ans.
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[BAIL COMMERCIAL] Les travaux dus à la vétusté sont à la charge du bailleur sauf clause contraire expresse
Les travaux dus à la vétusté ne peuvent être imputés au locataire à bail commercial sauf clause contraire expresse.
La Cour de cassation vient dans la présente affaire rappeler cette règle.
Cass. 3ième civ. 09-05-2019 n° 18-14123
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA PROCÉDURE
Un locataire commercial avait payé à son bailleur des charges de réparations d’un emplacement de parking. Ces réparations étant nécessaires en raison de la vétusté, il demande finalement à son bailleur de lui rembourser.
Le locataire estime en effet que les travaux dus à la vétusté ne peuvent lui être imputés.
La Cour d’appel rejette la demande du locataire. Le bail commercial prévoyait en effet que le locataire était tenu des travaux d’entretien et de réparation autre que les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.
Les présents travaux, ayant pour but de remédier à la vétusté n’étant pas des « grosses réparations », le juge considère le locataire doit en assumer la charge.
La Cour de cassation juge cependant le contraire.
LA SOLUTION
Selon la Cour de cassation, les travaux dus à la vétusté ne peuvent être imputés au locataire que si cela est expressément prévu par le bail.
Or, le bail litigieux ne visait pas expressément la vétusté mais seulement des travaux d’entretien et de réparation.
L’article 1755 du Code civil prévoit en effet que le locataire n’est pas tenu de procéder aux réparations liées à la vétusté. Cet article n’est cependant pas d’ordre public et il est possible d’y déroger dans le bail.
Or, la dérogation doit être mentionnée très précisément dans le bail. La décision rendue n’est pas nouvelle (Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21.027 – Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-21.166).
Rappelons cependant que depuis la loi Pinel du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut pas imputer les travaux de vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (R145-35 C.com).
NOS CONSEILS
La rédaction du bail commercial ne doit pas être négligée. Les clauses de répartition des travaux entre locataire et bailleur sont fondamentales en raison des enjeux financiers.
C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé à l’occasion de la rédaction du bail commercial ou en cas de litige. (V. La rédaction du bail commercial : les clauses importants).
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