MAISON D'HABITATION à Cenon à partir de 150 500 € [Audience du 14 mars 2019]
Maison d’habitation avec jardin
Cenon (33150)
3 rue Dussaut
Maison principale de 63m² avec jardin en R+1 comprenant en rez-de-chaussée une cuisine et un salon et à l’étage une chambre, bureau et salle d’eau.
Contenance parcelle de 836 m²
Situation du bien : Loué
Mise à prix : 150 500 €
Informations pratiques :
- Date et heures des visites sur place : 27/02/2019 de 14h30 à 16h30 et le 7/03/2019 de 9h à 11h
- La vente aux enchères publiques aura lieu lors de l’audience du 14/03/2019 à 15h
- Lieu de vente : Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
- Consultation du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal ou auprès de l’avocat poursuivant
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MAISON D'HABITATION au Verdon sur Mer à partir de 150 000 € [Audience du 14 mars 2019]
Maison d’habitation
Le Verdon sur Mer (33123)
329 route de Soulac
Maison principale
Situation du bien : –
Mise à prix : 150 000 €
Informations pratiques :
- Date et heures des visites sur place : 28/02/2019 de 10h à 12h et le 07/03/2019 de 10h à 12h
- La vente aux enchères publiques aura lieu lors de l’audience du 14/03/2019 à 15h
- Lieu de vente : Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
- Consultation du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal ou auprès de l’avocat poursuivant
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MAISON D'HABITATION à Uzeste à partir de 82 610 € [Audience du 14 mars 2019]
Maison d’habitation
Uzeste (33730)
28 route de Bazas
Maison d’habitation avec piscine.
Adjudication après surenchère.
Situation du bien : –
Mise à prix : 82 610 €
Informations pratiques :
- Date et heures des visites sur place : 19/02/2019 de 9h à 11h et le 25/02/2019 de 9h à 11h
- La vente aux enchères publiques aura lieu lors de l’audience du 14/03/2019 à 15h
- Lieu de vente : Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
- Consultation du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal ou auprès de l’avocat poursuivant
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MAISON D'HABITATION à Andernos à partir de 150 000 € [Audience du 7 mars 2019]
Maison d’habitation
Andernos les Bains (33510)
4 Bld de la République
Maison élevée d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage partiel comprenant salle de séjour, cuisine et arrière cuisine, trois chambres, bureau, deux salles de bains, deux WC indépendants.
Situation du bien : –
Mise à prix : 150 000 €
Informations pratiques :
- Date et heures des visites sur place : 11/02/2019 de 10h à 12h et le 20/02/2019 de 10h à 12h
- La vente aux enchères publiques aura lieu lors de l’audience du 07/03/2019 à 15h
- Lieu de vente : Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
- Consultation du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal ou auprès de l’avocat poursuivant
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TERRAIN VIABILISE à Cestas à partir de 50 000 € [Audience du 7 mars 2019]
Terrain viabilisé
Cestas (33610)
3 impasse Lou Haou
Terrain viabilisé
Mise à prix : 50 000 €
Informations pratiques :
- Date et heures des visites sur place : 14/02/2019 de 10h à 12h et le 19/02/2019 de 14h30 à 16h30
- La vente aux enchères publiques aura lieu lors de l’audience du 07/03/2019 à 15h
- Lieu de vente : Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
- Consultation du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal ou auprès de l’avocat poursuivant
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[BAIL COMMERCIAL] Signature d'un bail commercial : les clauses importantes
La conclusion d’un bail commercial est une étape essentielle aussi bien pour le locataire que le bailleur. Le bail va figer les droits et obligations de chacune des parties.
Aussi, c’est la raison pour laquelle il doit être porté une attention particulière à la rédaction des clauses. Il convient pour cela de faire appel à un avocat spécialisé qui vous conseillera, négociera et rédigera le bail pour vous. Quelles sont les clauses essentielles à vérifier ? Faisons le point.
Les conseils d'un avocat
Un bail sur mesure
La protection de vos intérêts
LA CLAUSE RELATIVE AUX ACTIVITÉS AUTORISÉES
Le locataire commercial ne peut exercer dans le local que l’activité ou les activités prévues au bail. Il s’agit de la clause dite de spécialisation.
Ainsi, cette clause doit être soigneusement vérifiée et négociée afin que l’activité projetée soit autorisée.
Le locataire doit également, et dans la mesure du possible, anticiper l’évolution de son activité. Il doit dès lors réfléchir aux activités accessoires ou complémentaires qu’il pourrait exercer.
De son côté, le bailleur a tout intérêt à ne pas donner un bail « tous commerces ». Il pourrait se retrouver du jour au lendemain avec une activité différente et potentiellement génératrice de troubles.
Plus la spécialisation sera large, plus la valeur du bail sera importante en cas de cession.
Lorsque le bail ne le prévoit pas, le locataire peut mettre en œuvre une procédure de déspécialisation partielle (Article L145-47 du Code de commerce). Il s’agit d’une procédure particulière permettant au locataire d’adjoindre de nouvelles activités complémentaires sans l’autorisation du bailleur.
LA CLAUSE RELATIVE A LA DURÉE DU BAIL
Le contrat de bail commercial prévoit obligatoirement sa durée qui est de 9 ans minimum.
Les parties peuvent librement fixer une durée supérieure à 9 ans (la seule limite étant l’interdiction du bail commercial à durée indéterminée). En cas de bail supérieur à 9 ans, le loyer sera automatiquement déplafonné à son terme.
Au terme de la durée prévue au bail, celui-ci ne prend pas fin automatiquement. Il se prolonge tacitement entre les parties pour une durée indéterminée.
Les parties peuvent alors décider de le résilier le bail moyennant un préavis minimum de 6 mois. Les parties peuvent décider à tout moment de renouveler le bail pour une nouvelle durée de 9 ans ou plus.
Cette initiative peut être prise par le bailleur (par la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement) ou par le locataire (par la délivrance d’une demande de renouvellement).
LES CLAUSES RELATIVES AU LOYER
La fixation du loyer initial
Les parties fixent librement le loyer lors de la signature du bail. Idéalement, le loyer doit correspondre à la valeur de marché.
Le loyer peut être fixe ou alors variable (en fonctions du chiffre d’affaires).
En début de bail, le bailleur peut demander le paiement d’un pas de porte qui correspond à une sorte de droit d’entrée.
Il est important de préciser l’objectif du pas de porte : s’il s’agit d’un supplément de loyer ou alors d’une indemnité liée à la dépréciation du local loué. En effet, cela peut avoir des conséquences juridiques et fiscales très différentes pour le bailleur et le preneur.
Les modalités de paiement du loyer
Le bail commercial détermine la périodicité du loyer (mensuel ou trimestriel) ainsi que le moment du paiement :
- à échoir ou d’avance : c’est à dire avant le début de la période de location.
- à terme échu : au terme de la période de location concernée.
Les clauses de déplafonnement du loyer lors du renouvellement
A l’issue du bail d’une durée de 9 ans, le loyer ne peut pas être librement fixé par le propriétaire. Ce loyer est en effet plafonné. Cela signifie que l’augmentation du loyer ne pourra excéder l’indice choisi aux termes du bail. Cela permet de protéger le locataire contre une hausse importante de la valeur locative de marché.
Cependant, il est possible de prévoir une clause de déplafonnement. Ainsi, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative actualisée (déterminée par les parties ou en cas de désaccord par un expert).
LES CLAUSES RELATIVES AUX CHARGES ET TRAVAUX
La répartition des charges
Le bail commercial doit prévoir obligatoirement et précisément la répartition des charges afférentes au local entre le propriétaire et le locataire. Si rien n’est prévu, la charge ne peut être imputée au locataire.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel), la loi fixe une liste de charges qui ne peuvent plus être mises à la charge du locataire aux termes du bail :
- les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière et des impôts liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Peuvent en revanche être répercutées sur le locataire :
- la taxe foncière ;
- les taxes additionnelles à la taxe foncière (taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage ainsi que les impôts taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont l locataire bénéficie directement ou indirectement)
- les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les taxes afférentes à l’activité du locataire ;
- les charges nécessaires à l’exploitation du commerce du locataire ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés et aux services communs.
La répartition des travaux
Le bail doit également prévoir la répartition de la charge des travaux éventuellement nécessaires ou obligatoires.
Désormais, depuis la loi Pinel du 5 novembre 2014, ne peuvent plus être mis à la charge du locataire les gros travaux de l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
Lorsque des travaux de mise en conformité avec la réglementation pour l’accessibilité aux personnes handicapées sont nécessaires, ils ne peuvent pas être mis à la charge du locataire lorsqu’ils relèvent des grosses réparations.
LES CLAUSES RELATIVES A LA CESSION DU BAIL
Le bail commercial doit prévoir les modalités de cession du bail. Il est ainsi possible de prévoir une interdiction de cession isolée du bail en dehors de la vente du fonds de commerce.
En revanche, le bailleur ne peut pas, en principe, interdire la cession du bail lorsqu’elle intervient à l’occasion de la cession du fonds de commerce (Art. L145-16 C.com).
Le bail peut également prévoir des clauses fixant :
- la procédure à respecter en cas de cession du bail (information du bailleur, droit de préemption du bailleur…) ;
- l’agrément du bailleur sur la personne du repreneur ;
- la garantie solidaire du vendeur du bail en cas de défaillance du nouveau locataire dans le paiement des loyers (limitée 3 ans).
Ces clauses ne constituent pas une liste exhaustive. Il convient naturellement de vérifier chaque clause du contrat.
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MAISON D'HABITATION à Mérignac à partir de 90 000 € [Audience du 7 mars 2019]
Maison d’habitation
Mérignac (33700)
35 rue des Arts
Maison principale comprenant au rez-de-chaussée : entrée séjour, cuisine, wc, garage. A l’étage : quatre chambres et salle de bains.
Construction annexe comprenant : séjour, cuisine, salle d’eau, chambre et remise.
Situation du bien : Libre
Mise à prix : 90 000 €
Informations pratiques :
- Date et heures des visites sur place : 05/02/2019 de 10h à 12h
- La vente aux enchères publiques aura lieu lors de l’audience du 07/03/2019 à 15h
- Lieu de vente : Tribunal de Grande Instance de Bordeaux
- Consultation du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal ou auprès de l’avocat poursuivant
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Le statut d'auto-entrepreneur : avantages et inconvénients
Le statut d’autoentrepreneur permet de créer et gérer une entreprise de manière simplifiée tout en limitant le montant de ses charges sociales et fiscales.
Comment y accéder et quelles sont les principaux atouts et inconvénients de ce statut ? Explications.
L’ ACCÈS AU STATUT D’AUTO-ENTREPRENEUR
LES AVANTAGES DU STATUT
LES INCONVÉNIENTS DU STATUT
L’ACCÈS AU STATUT D’AUTO-ENTREPRENEUR
Les personnes éligibles au statut
L’auto-entreprise (ou micro entreprise) est un statut fiscal de faveur pouvant, sous certains conditions, bénéficier à un entrepreneur individuel.
Il permet ainsi à une personne physique de créer et gérer une entreprise (artisanale, commerciale ou libérale) de manière simplifiée, le cas échéant en complément d’un autre statut (salarié, étudiant…).
Cependant, certaines activités telles que l’activité d’agent immobilier ou de marchand de biens par exemple, ne sont pas éligibles à ce statut.
Les seuils de chiffre d’affaires
Le statut d’auto-entrepreneur est encadré par un montant maximum de chiffre d’affaires :
- 170.000 € de chiffre d’affaires annuel pour les activités de vente de marchandise ou de prestation d’hébergement
- 70.000 € de chiffre d’affaires annuel pour les activités de prestation de services.
Lorsque ces seuils sont dépassés, l’entrepreneur relève dès lors du régime réel d’imposition.
LES AVANTAGES DU STATUT
Un régime fiscal simplifié
L’impôt sur le revenu
L’auto-entrepreneur est imposé sur le chiffre d’affaires réalisé après déduction d’un abattement forfaitaire pour frais et charges :
- 71 % pour la vente de marchandises ;
- 50 % pour les prestations de service artisanales ou commerciales ;
- 34 % pour les professions libérales et autres prestations de service.
Le chiffre d’affaires après abattement est ainsi imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Ce régime est dès lors particulièrement intéressant lorsque les charges sont inférieures à ces taux car il permet de réduire l’imposition.
L’auto-entrepreneur peut également opter pour le prélèvement libératoire en payant un taux fixe sur son chiffre d’affaires :
- 1 % pour une activité de vente de marchandise
- 1,7% pour une activité de prestation de services artisanale ou commerciale
- 2,2 % pour une activité libérale
La TVA
L’auto-entrepreneur bénéficie du régime de franchise en base de TVA et ne procède donc à aucune déclaration de TVA.
Ainsi, il ne facture par la TVA à ses clients. Cependant, il ne peut pas déduire la TVA sur ses achats.
Il est toutefois possible d’opter pour la TVA (régime réel ou simplifié).
Un régime social allégé
L’auto-entrepreneur paye (chaque mois ou trimestre) un taux fixe de charges sociales calculées sur le chiffre d’affaires :
- 12,8 % pour les activités de vente de marchandise ;
- 22 % pour les activités de prestation de services, artisanales, commerciale ou libérales
Surtout, l’auto-entrepreneur peut demander à bénéficier dans les 45 jours du début de son activité du régime ACRE (Aide à la Création ou Reprise d’Entreprise).
Il lui permet de bénéficier de taux réduits de cotisations sociales pendant 36 mois.
Les cotisations sociales étant calculées sur le chiffre d’affaires, l’autoentrepreneur ne paye rien s’il ne réalise aucun chiffre d’affaires.
Une comptabilité simplifiée
L’auto-entrepreneur peut se contenter de tenir une comptabilité simplifiée, limitée à un livre de recettes.
Il n’a donc pas l’obligation de faire appel à un expert-comptable ce qui lui permet de réduire ses charges professionnelles.
LES INCONVÉNIENTS DU STATUT
Le plafond du chiffre d’affaires
Les plafonds de chiffre d’affaires peuvent être très rapidement atteints. Ainsi, ce statut est généralement adapté en début d’activité ou pour une activité accessoire au salariat par exemple.
Ce statut peut être perdu l’année suivante en cas de dépassement, ce qu’il convient dès lors d’anticiper.
L’absence de déduction des charges réelles
L’abattement pour frais et charge est fixé forfaitairement. Ainsi, lorsque l’entrepreneur a des charges importantes, il ne peut pas déduire leur montant réel même si ces charges dépassent les taux fixés.
Le calcul de l’impôt et des cotisations sociales sur le chiffre d’affaires
Le chiffre d’affaires correspond à l’ensemble des recettes tirées de l’activité, sans déduction des charges.
Ainsi, l’entrepreneur peut être imposé et payer des cotisations sociales alors même que son activité ne génère aucun profit.
A l’opposé, l’entrepreneur soumis à un régime d’imposition de droit commun ne paye son impôt et ses charges que sur son résultat final.
L’absence de protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur
L’auto-entrepreneur exerce son activité à titre individuel. Il engage ainsi son patrimoine personnel si son activité professionnelle ne permet pas de payer ses dettes (RSI, URSSAF, crédit professionnel…).
NOS CONSEILS EN CAS DE CRÉATION D’ENTREPRISE
Il est important de déterminer dès le départ, le mode d’exercice (autoentreprise, société…) le plus adapté à votre situation et à vos projets. Il est dès lors recommandé de faire appel à un avocat en droit des affaires afin d’être conseillé et assisté à l’occasion de la création de votre entreprise.
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Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle LMNP
Le régime de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) permet d’investir dans l’immobilier en défiscalisant. Elle représente – encore – une niche fiscale favorable aux investisseurs immobiliers non-professionnels. Explications.
L’ACCÈS AU STATUT LMNP
LES AVANTAGES FISCAUX DU LMNP
L’ACCÈS AU STATUT LMNP
Définition de la LMNP
La Location Meublée Non-Professionnelle consiste pour un propriétaire à louer son bien meublé, en dehors de son activité professionnelle. Il s’agit avant tout d’un dispositif fiscal de faveur pour les particulier réalisant de la location meublée.
Le caractère meublé du logement
La définition de la location meublée est cependant strictement encadrée. Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est défini comme :
« un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Plus précisément, pour être meublé, le logement doit comprendre les éléments suivants (Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 Art. 2) :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment réfrigéré ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le caractère non-professionnel de la location meublée
Pour être qualifié de non-professionnelle (Art. 155 du CGI), il est ainsi nécessaire :
(i) Que les revenus (chiffre d’affaires) tirés de la location meublée soient inférieurs à 23.000 € par an
ou
(ii) Que les revenus tirés de la location représentent moins de la moitié des revenus totaux du foyer
Il est important de noter que ces critères sont alternatifs. En effet, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP même si vos revenus dépassent 23.000 € à l’année tant qu’ils ne représentent pas plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
Enfin, rappelons que ces seuils s’apprécient :
- Au niveau du foyer fiscal
- Par rapport à toutes les locations meublées du foyer
LES AVANTAGES DU LMNP
Le régime d’imposition des revenus LMNP
L’activité de location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale (Cf La location meublée en société : SCI ou société commerciale).
Dès lors, les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au barème progressif de l’IR. Le loueur en meublé non professionnel a le choix, sous certaines conditions, entre deux régimes d’imposition :
- Le micro BIC
- Le régime réel
Le micro BIC
Pour être éligible au régime micro BIC, il faut que les recettes tirées de l’activité de location meublée soient inférieures à 70.000 € par an.
Ce régime permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Ainsi, seule la moitié des revenus tirés de la LMNP seront imposés à l’IR. En contrepartie, il ne sera cependant pas possible de déduire d’autres charges.
Ce régime est dès lors intéressant lorsque les charges sont inférieures à 50 %. A défaut, il convient d’opter pour le régime réel.
Autre avantage, l’abattement étant forfaitaire, le loueur n’est pas obligé d’établir de comptabilité.
Le régime réel
Il est possible d’opter pour le régime réel même lorsque les revenus meublés sont inférieurs au seuil de 70.000 €.
Le régime réel permet en pratique de déduire des revenus les charges afférentes à l’activité de location meublée.
Cela comprend notamment :
- Les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire, droit d’enregistrement, intérêts d’emprunt…)
- Les frais d’exploitation et de gestion (travaux, assurance, charges locatives, charges de copropriété, frais de gestion du syndic, amortissement…)
Pour être déductible, la charge doit avoir été exposée dans le cadre de l’activité de location au cours de l’année fiscale considérée. En cas de contrôle, il est à cet égard important de conserver les justificatifs de ces dépenses. De même, le loueur devra être en mesure de présenter une comptabilité en cas de contrôle.
En pratique, ce régime est intéressant lorsque les charges sont supérieures à 50 % des revenus de location meublée.
LMNP et amortissement
L’amortissement permet de prendre en compte, chaque année, la perte de valeur d’un bien en raison du temps passé et de son usage.
L’amortissement est une charge déductible des revenus de location meublée pour le propriétaire soumis au régime réel d’imposition.
La durée de l’amortissement varie en fonction de la nature bien et trouve à s’appliquer sur l’immeuble (hors terrain) ainsi que sur les biens mobiliers. Sa durée peut aller de 20 à 50 ans pour un immeuble et de 5 à 7 ans pour un meuble.
Exemple :
Je suis propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 100.000 €
Le taux d’amortissement est de 2 % soit 2.000 € par an
Je peux alors déduire 2.000 € par an de mes revenus au titre de l’amortissement de l’immeuble
Cependant, l’amortissement ne permet pas de créer du déficit.
Ainsi, si tout ou partie de l’amortissement ne peut être déduit sur un exercice, il est reporté, sans limitation de durée, sur les exercices suivants.
LMNP et déficit
Lorsque l’activité LMNP génère un déficit (recettes inférieures aux charges), il ne peut être imputé que sur les autres revenus BIC de même nature.
Ce déficit est reportable sur 10 ans seulement.
LMNP, cotisations sociales et prélèvements sociaux
Le loueur en meublé non-professionnel n’est normalement pas affilié au RSI. Il ne paye donc pas de cotisations sociales mais seulement des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %).
Il existe cependant une exception depuis 2017 pour le loueur en meublé non professionnel réalisant de la location saisonnière (de type AirBnb notamment).
Ce dernier n’est ainsi plus redevable des prélèvements sociaux mais des cotisations sociales RSI lorsque ses recettes sont supérieures à 23.000 € l’an.
LMNP et TVA
L’achat d’un bien immobilier LMNP peut parfois être soumis à TVA. Le régime LMNP peut dès lors permettre de récupérer la TVA.
Pour cela, il convient de récolter de la TVA sur les loyers tirés de la location meublée, lorsque cela est possible (Cf Location meublée et TVA).
La récupération de la TVA est alors soumise à un engagement de conservation du bien pendant 20 ans. A défaut, une partie de TVA doit être remboursée prorata temporis.
LMNP et plus-value
L’un des avantages de la LMNP se situe à la revente du bien.
En effet, la plus-value taxable est calculée par rapport à la valeur d’achat du bien, sans tenir compte de l’amortissement comptablement pratiqué.
A l’inverse, le loueur en meublé professionnel (LMP) devra tenir compte de l’amortissement pratiqué. Cela aura alors pour conséquence d’augmenter sa base imposable.
NOS CONSEILS EN CAS D’INVESTISSEMENT LOCATIF
L’activité de location meublée non-professionnelle reste encore aujourd’hui une niche fiscale. Pour en bénéficier, encore faut-il que l’investisseur réponde aux critères fixés par l’administration fiscale. Ainsi, afin de sécuriser son investissement et éviter les conséquences préjudiciables d’un redressement fiscal, il est conseillé de faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé.
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Pourquoi choisir la Société Civile de Construction-Vente (SCCV) ?
Afin de réaliser une opération immobilière, il peut être tentant de se tourner vers la Société Civile Immobilière (SCI). Or, cette forme de société n’est pas toujours adaptée, en particulier pour des opérations de construction-vente d’immeubles.
Dans ce dernier cas, mieux vaut opter pour la Société Civile de Construction-Vente (SCCV).
DÉFINITION DE LA SCCV
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT
DÉFINITION DE LA SCCV
La SCCV
La Société Civile de Construction-Vente est une société destinée à la réalisation d’une (ou plusieurs) opération de construction et vente d’un bien immobilier en vue de profiter des gains générés par l’opération.
Ainsi, cette société est utilisée lorsque plusieurs personnes (personnes physiques et/ou morales) prévoient de s’associer en vue de réaliser une opération commerciale de construction-vente.
SCCV et Société civile immobilière (SCI)
L’objet de la SCCV est de réaliser une opération commerciale permettant aux associés de percevoir à la revente du bien, les gains de l’opération.
A l’inverse, la SCI a un objet civil et non commercial. Ainsi, la SCI doit être utilisée lorsqu’elle a pour objet d’assurer la gestion du bien.
Ainsi, lorsque l’objectif des associés est de procéder à une vente du bien sitôt la construction achevée, ceux-ci devront opter pour la SCCV.
SCCV et société commerciale
L’objet de la SCCV étant commercial, les associés ont la possibilité d’opter pour une société commerciale classique de type SARL ou SAS.
En pratique, ce choix devra notamment être guidé par des considérations fiscales dans la mesure où ces sociétés ont des d’impositions spécifiques :
- l’impôt sur le revenu pour la SCCV
- l’IS de droit pour la SARL et SAS
Il faut donc étudier au cas par cas la forme sociale la plus adaptée.
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT DE LA SCCV
La constitution et fonctionnement de la SCCV
La constitution d’une SCCV ne diffère pas de celle des autres sociétés et en particulier d’une SCI. C’est ainsi que de manière identique à la SCI :
- il faut deux associés au minimum (personnes physiques et/ou morales)
- il n’y a pas de capital social minimum
- les associés peuvent faire l’apport de liquidités ou de biens en nature (ex : terrain)
- la responsabilité des associés est illimitée à proportion de leur part au capital
Le régime fiscal de la SCCV
La SCCV est, par dérogation, soumise à l’impôt sur le revenu (Art. 239 ter du CGI).
Elle ne peut d’ailleurs pas opter pour l’IS.
La SCCV à l’IR est dite « fiscalement transparente ». Autrement dit, chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève.
Le régime d’imposition de ses associés est le suivant :
- le bénéfice de l’associé personne physique est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou des plus-values des particuliers.
- le bénéfice de l’associé personne morale à l’IS est imposé à l’IS.
La transparence fiscale de la SCCV n’est pas toujours avantageuse. En effet, l’associé personne physique peut parfois avoir intérêt à réaliser l’opération à travers une société commerciale à l’IS.
Il faut enfin préciser que les opérations de la SCCV sont assujetties à la TVA.
Le régime social du gérant de SCCV
Le gérant associé d’une SCCV a le statut de Travailleur Non Salarié (TNS). Il est ainsi affilié au régime social des indépendant (Sécurité Sociale des Indépendants venant substituer le RSI).
Le gérant non associé est quant à lui affilié au régime général de la sécurité sociale.
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