A l’arrivée du terme du bail commercial (9 ans en principe), celui-ci ne prend pas automatiquement fin. Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.
De son côté, le bailleur peut vouloir augmenter du loyer initialement fixé à l’occasion du renouvellement. Faisons le point sur les droits des parties aux termes du bail.
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LA FIN DU BAIL ET SON RENOUVELLEMENT
A l’issue de la durée initialement fixée dans le bail (9 ans ou plus), celui-ci se poursuit tacitement si les parties ne font rien. L’on parle de tacite prolongation.
Ainsi, la relation contractuelle reste régie par les dispositions du bail initial. Seule sa durée est désormais modifiée puisque le bail devient à durée indéterminée.
Dès lors, chaque partie pourra y mettre fin moyennant un préavis donné 6 mois à l’avance, pour le premier jour du trimestre civil (Article L145-9 du Code de Commerce) . Le locataire bénéficie cependant d’un droit légal au renouvellement.
Le droit au renouvellement
Le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Il s’agit de la « propriété commerciale ». Aucune disposition contractuelle ne peut faire échec à ce droit.
Pour en bénéficier, le commerçant (ou artisan) doit avoir respecté le bail écoulé. En effet, en cas de motif légitime (non paiement des loyers etc…), le locataire peut perdre son droit au renouvellement. De même, d’autres motifs prévus par la loi peuvent justifier un non-renouvellement (Article L145-17 du code de commerce) comme par exemple la prise d’arrêté de péril ou la reconstruction de l’immeuble.
Lorsque ce droit au renouvellement n’est pas remis en cause, le bailleur a toujours la possibilité de refuser le renouvellement. Il doit cependant payer une indemnité d’éviction (Article L145-14 du code de commerce).
La situation de tacite prolongation créant une insécurité juridique, surtout pour le locataire, cette situation ne doit pas perdurer. Ainsi, afin de renouveler le bail pour une nouvelle durée de 9 ans il convient :
- Pour le bailleur : d’adresser un congé avec offre de renouvellement ;
- Pour le locataire : d’adresser une demande de renouvellement.
Le congé du bailleur avec offre de renouvellement
Le bailleur peut donner congé en offrant au locataire de renouveler le bail. Dans cette hypothèse, le bailleur doit proposer le nouveau loyer qu’il entend voir appliquer pour ce bail renouvelé.
Le locataire peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer. Dans ce cas un nouveau bail est conclu. Le locataire peut accepter uniquement le principe de renouvellement mais non le nouveau loyer proposé.
Dans ce cas, il appartiendra au bailleur de saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé.
La demande de renouvellement du locataire
Le locataire peut à tout moment en cours du bail ou en tacite prolongation, demander le renouvellement.
Il doit pour cela adresser une demande écrite au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’Huissier. Sa demande devra respecter un formalisme obligatoire (Article L145-10 du code de commerce).
Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre. Il peut refuser le renouvellement en notifiant son refus par acte d’huissier. Sauf motifs sérieux, il devra indemniser le locataire en lui versant une indemnité d’éviction (Article L145-14 du code de commerce).
Le bailleur peut accepter le principe du renouvellement et solliciter un nouveau loyer. Dans ce cas, le bail sera temporairement renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans mais il conviendra de s’accorder sur le nouveau loyer.
Tant qu’aucun accord ne sera intervenu sur le loyer, le bailleur pourra revenir sur le renouvellement (droit de repentir), et donner congé.
Si le bailleur ne répond pas dans le délai de 3 mois, le bail se trouve renouvelé. Cependant, là encore, le bail ne sera définitivement renouvelé que lorsqu’un accord sera intervenu entre les parties sur le montant du nouveau loyer.
LE NOUVEAU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ
Lors d’une demande de renouvellement ou d’un congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut demander à ce que le loyer soit revu à la hausse.
Par principe, le nouveau loyer peut être fixé à la valeur locative (Article L145-33 du code de commerce). L’on parle alors de « déplafonnement » du loyer. Cela peut entraîner une augmentation importante du loyer et mettre en péril l’activité du locataire.
Afin d’éviter cela, la loi prévoit dans certains cas un « plafonnement » du loyer du bail renouvelé (Article L145-34 du code de commerce). Cela signifie que le nouveau loyer ne pourra pas excéder la variation de l’indice choisi dans le bail (ILC : Indice des loyers Commerciaux ou ILAT ; Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires).
La règle du plafonnement du loyer s’applique lorsque :
- Le bail n’excède pas 9 ans
- La valeur locative est supérieure au loyer
- Les parties n’ont pas exclu contractuellement la règle du plafonnement.
En revanche, le loyer sera déplafonné à la valeur locative lorsque :
- Les parties auront contractuellement exclu la règle du plafonnement ;
- Le bail a une durée supérieure à 9 ans ;
- Le local est monovalent (hôtel, camping…) ;
- Le bail s’est prolongé plus de 12 ans par l’effet de la tacite prolongation ;
- La valeur locative a connu une évolution « notable ».
En cas de désaccord des parties sur la proposition du bailleur, les parties pourront saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai de 2 ans.
