L’avènement des plateformes de location meublée de courte durée de type « Airbnb » a permis le développement sans précédent de cette activité par les propriétaires immobilier voire les locataires, en raison des revenus qu’elle procure.
Il est en effet souvent plus intéressant de louer son logement en courte durée plutôt qu’avec un bail d’habitation classique.
Cependant, la location de courte durée est désormais largement encadrée tant pas des règles de nature administrative (déclarations…) que civile (copropriété…). A défaut de les respecter, le loueur s’expose à des sanctions, notamment financières, parfois très importantes
Faisons le point sur les obligations du loueur « Airbnb »
QU’EST-CE QU’UNE LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ?
LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
LA SOUS-LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE BAIL D’HABITATION
LES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES DE LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME
QU’EST-CE QU’UNE LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ?
Les locations de type « Airbnb » sont dites locations meublées de courte durée ou encore locations meublées de tourisme par la loi.
Aux sens de l’article D324-1 du Code du Tourisme, les locations meublées de tourisme sont « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
Ainsi, constitue un meublé de tourisme le logement loué :
- Exclusivement par le locataire
- Sans que le locataire n’y élise domicile (clientèle de passage)
- Sur une courte durée (journée, semaine ou mois) sans excéder 90 jours pour le même locataire.
Ainsi, par exemple, la location d’une chambre privée d’un logement n’est pas considérée comme un meublé de tourisme et n’est donc pas soumise à la même réglementation.
LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Nombreux sont les logements loués meublés en courte durée faisant partie d’une copropriété.
Les voisins copropriétaires peuvent subir un préjudice du fait de l’exercice de cette activité (allées venues incessantes, bruit anormal, dégradations des communs…).
Ces derniers peuvent agir contre le copropriétaire fautif en s’appuyant sur les dispositions du règlement de copropriété. En effet, la location du local soumis au statut de la copropriété doit respecter la clause de destination prévue aux termes du règlement de copropriété.
La location meublée de tourisme est assimilée à une activité commerciale. Or, il est fréquent que règlement de copropriété interdise la location commerciale.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ou un ou plusieurs copropriétaires isolément peuvent agir afin de solliciter l’octroi de dommages intérêts.
LA SOUS-LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE BAIL D’HABITATION
Il arrive fréquemment que le logement soit mis en location par le locataire et non par le propriétaire, à l’insu de ce dernier. Il s’agit alors d’une sous-location meublée de tourisme.
Outre le fait de pouvoir contrevenir au règlement de copropriété, cette pratique peut également contrevenir aux dispositions du bail d’habitation liant le propriétaire au locataire.
En effet, aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire d’un logement d’habitation ne peut sous-louer son logement qu’avec l’accord écrit du propriétaire.
A défaut, le locataire fautif s’expose à plusieurs type de sanctions :
- La résiliation du bail
- Le refus de renouvellement ;
- Le paiement de dommages-intérêts.
En outre, le propriétaire a la possibilité de demander à son locataire de lui rembourser la marge réalisée par le locataire après imputation du loyer courant.
LES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES DE LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME
La différence entre résidence principale et résidence secondaire
Les démarches ou autorisations administratives à réaliser sont différentes selon que la location concerne la résidence principale ou la résidence secondaire. Il importe donc de distinguer les deux.
Au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an »,
Autrement dit, un logement occupé moins de 240 jours par an ou loué plus de 120 jours par an, constitue une résidence secondaire.
Le changement d’usage du logement
En principe, lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale moins de 120 jours par an, il n’a pas l’obligation de changer l’usage de son logement d’habitation en logement à usage commercial.
Cependant, selon l’article L631-7 du Code de l’habitation et de la construction : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».
Ainsi, un changement d’usage du logement d’habitation en usage commercial est obligatoire :
- Pour la résidence principale :
- Lorsqu’elle est située dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou dans certaines villes de plus de 50 000 habitants
- Lorsqu’elle est louée plus de 120 jours par an
- Pour la résidence secondaire :
- Lorsqu’elle est située dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou dans certaines villes de plus de 50 000 habitants
- Et même si elle est louée moins de 120 jours par an
A défaut de procéder au changement d’usage auprès de la Mairie, le propriétaire – ou le locataire – s’expose à une amende civile allant jusqu’à 50 000 euros par logement et à un retour du logement à l’usage d’habitation sous astreinte allant jusqu’à 1 000 euros par jour et m².
La procédure de changement d’usage
L’autorisation de changement d’usage est délivrée par la mairie de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. Dans certaines villes qui connaissent une pénurie de logements, le changement d’usage peut s’avérer particulièrement difficile à obtenir.
Souvent, comme à Paris et Bordeaux par exemple, il est conditionné à une compensation qui prend la forme d’une transformation concomitante de locaux affectés à un usage autre que l’habitation en habitation.
Ainsi, afin d’être autorisé à changer un logement à usage commercial en habitation, le propriétaire doit :
- Transformer un logement lui appartenant en habitation
- Acheter un logement qu’il va transformer en habitation
Cela a pour but de reconstituer la perte de logements d’habitation afin de ne pas aggraver la pénurie que connaissant certaines grandes villes.
L’obligation d’enregistrement
En principe, il n’est pas nécessaire de procéder à un changement d’usage lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale moins de 120 jours par an.
Cependant, certaines communes ont la possibilité, même dans ce cas, de mettre en place une obligation de déclaration préalable (Article L324-1-1 Code de tourisme).
Cela concerne les villes de plus de 200 000 habitants, les communes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou encore certaines villes de plus de 50 000 habitants.
Cette déclaration préalable est notamment obligatoires dans des villes comme Paris, Bordeaux ou encore Nice. Il convient pour les autres commune de vérifier au cas par cas, si une délibération du conseil municipal est intervenue.
Cette déclaration est importante car la mairie délivre un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur les annonces de location. A défaut de respect de cette obligation, le propriétaire – ou locataire – s’expose au paiement d’une amende civile allant jusqu’à 5 000 euros.
Cet enregistrement est obligatoire même si un changement d’usage du bien a été réalisé.
NOS CONSEILS EN CAS D’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE
L’exercice d’une activité de location meublée est strictement réglementé. Afin d’éviter des recours de l’administration ou de la copropriété, il convient de vérifier aux préalable vos obligations. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à votre avocat en droit immobilier avec de sécuriser vos projets.
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