[BAIL COMMERCIAL] Signature d'un bail commercial : les clauses importantes

LA CLAUSE RELATIVE AUX ACTIVITÉS AUTORISÉES

Le locataire commercial ne peut exercer dans le local que l’activité ou les activités prévues au bail. Il s’agit de la clause dite de spécialisation.

Ainsi, cette clause doit être soigneusement vérifiée et négociée afin que l’activité projetée soit autorisée.

Le locataire doit également, et dans la mesure du possible, anticiper l’évolution de son activité. Il doit dès lors réfléchir aux activités accessoires ou complémentaires qu’il pourrait exercer.

De son côté, le bailleur a tout intérêt à ne pas donner un bail « tous commerces ». Il pourrait se retrouver du jour au lendemain avec une activité différente et potentiellement génératrice de troubles.

Plus la spécialisation sera large, plus la valeur du bail sera importante en cas de cession.

Lorsque le bail ne le prévoit pas, le locataire peut mettre en œuvre une procédure de déspécialisation partielle (Article L145-47 du Code de commerce). Il s’agit d’une procédure particulière permettant au locataire d’adjoindre de nouvelles activités complémentaires sans l’autorisation du bailleur.

LA CLAUSE RELATIVE A LA DURÉE DU BAIL

Le contrat de bail commercial prévoit obligatoirement sa durée qui est de 9 ans minimum.

Les parties peuvent librement fixer une durée supérieure à 9 ans (la seule limite étant l’interdiction du bail commercial à durée indéterminée). En cas de bail supérieur à 9 ans, le loyer sera automatiquement déplafonné à son terme.

Au terme de la durée prévue au bail, celui-ci ne prend pas fin automatiquement. Il se prolonge tacitement entre les parties pour une durée indéterminée.

Les parties peuvent alors décider de le résilier le bail moyennant un préavis minimum de 6 mois. Les parties peuvent décider à tout moment de renouveler le bail pour une nouvelle durée de 9 ans ou plus.

Cette initiative peut être prise par le bailleur (par la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement) ou par le locataire (par la délivrance d’une demande de renouvellement).

LES CLAUSES RELATIVES AU LOYER

La fixation du loyer initial

Les parties fixent librement le loyer lors de la signature du bail. Idéalement, le loyer doit correspondre à la valeur de marché.

Le loyer peut être fixe ou alors variable (en fonctions du chiffre d’affaires).

En début de bail, le bailleur peut demander le paiement d’un pas de porte qui correspond à une sorte de droit d’entrée.

Il est important de préciser l’objectif du pas de porte : s’il s’agit d’un supplément de loyer ou alors d’une indemnité liée à la dépréciation du local loué. En effet, cela peut avoir des conséquences juridiques et fiscales très différentes pour le bailleur et le preneur.

Les modalités de paiement du loyer

Le bail commercial détermine la périodicité du loyer (mensuel ou trimestriel) ainsi que le moment du paiement :

• à échoir ou d’avance : c’est à dire avant le début de la période de location.
• à terme échu : au terme de la période de location concernée.

Les clauses de déplafonnement du loyer lors du renouvellement

A l’issue du bail d’une durée de 9 ans, le loyer ne peut pas être librement fixé par le propriétaire. Ce loyer est en effet plafonné. Cela signifie que l’augmentation du loyer ne pourra excéder l’indice choisi aux termes du bail. Cela permet de protéger le locataire contre une hausse importante de la valeur locative de marché.

Cependant, il est possible de prévoir une clause de déplafonnement. Ainsi, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative actualisée (déterminée par les parties ou en cas de désaccord par un expert).

LES CLAUSES RELATIVES AUX CHARGES ET TRAVAUX

La répartition des charges

Le bail commercial doit prévoir obligatoirement et précisément la répartition des charges afférentes au local entre le propriétaire et le locataire. Si rien n’est prévu, la charge ne peut être imputée au locataire.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel), la loi fixe une liste de charges qui ne peuvent plus être mises à la charge du locataire aux termes du bail :

• les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière et des impôts liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers ;
• dans un ensemble immobilier, les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Peuvent en revanche être répercutées sur le locataire :

• la taxe foncière ;
• les taxes additionnelles à la taxe foncière (taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage ainsi que les impôts taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont l locataire bénéficie directement ou indirectement)
• les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
• les taxes afférentes à l’activité du locataire ;
• les charges nécessaires à l’exploitation du commerce du locataire ;
• si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés et aux services communs.

La répartition des travaux

Le bail doit également prévoir la répartition de la charge des travaux éventuellement nécessaires ou obligatoires.

Désormais, depuis la loi Pinel du 5 novembre 2014, ne peuvent plus être mis à la charge du locataire les gros travaux de l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

Lorsque des travaux de mise en conformité avec la réglementation pour l’accessibilité aux personnes handicapées sont nécessaires, ils ne peuvent pas être mis à la charge du locataire lorsqu’ils relèvent des grosses réparations.

LES CLAUSES RELATIVES A LA CESSION DU BAIL

Le bail commercial doit prévoir les modalités de cession du bail. Il est ainsi possible de prévoir une interdiction de cession isolée du bail en dehors de la vente du fonds de commerce.

En revanche, le bailleur ne peut pas, en principe, interdire la cession du bail lorsqu’elle intervient à l’occasion de la cession du fonds de commerce (Art. L145-16 C.com).

Le bail peut également prévoir des clauses fixant :

• la procédure à respecter en cas de cession du bail (information du bailleur, droit de préemption du bailleur…) ;
• l’agrément du bailleur sur la personne du repreneur ;
• la garantie solidaire du vendeur du bail en cas de défaillance du nouveau locataire dans le paiement des loyers (limitée 3 ans).

Ces clauses ne constituent pas une liste exhaustive. Il convient naturellement de vérifier chaque clause du contrat.